关于纽约豪宅税Mansion Tax—最全买家指南

纽约豪宅税Mansion Tax是一种房地产转让税，会对价格超过某一特定金额的房产进行征收。对大多数纽约人来说，豪宅税是购买房产时最大的交易成本之一。

在纽约，什么情况下需要缴纳豪宅税?

虽然您可能并不觉得您所购买的住宅是“豪宅”，但如果您在纽约所购买住宅, 价格为一百万美元及以上时，您就需要缴纳“纽约豪宅税”。

但您知道吗?在纽约购买公寓时，您其实可以通过买家佣金返利 buyer’s rebate节省成千上万甚至数万美元。例如，通过择木地产购买，您在结束时将收到买家经纪人佣金的三分之二作为您的返利，平均为房价的2%！试想如果您购买了一套价格为一百万的房子，那么此时您将收到高达2万美元的返利到您的口袋。

那么豪宅的税究竟是多少?

2019年3月31日，纽约州参议院和议会就豪宅新税率的成立表达成一致，豪宅税将会构成纽约州2020年预算的一部分。新税率由价格在1,000,000元即以上、税率为1%的房产开始，并逐步提高至价格在2,500万元及以上、税率为3.9%的房产。新税率随着房产购买价格的升高而不断变化。

假设两套公寓的购买价格相同，即便公寓类型不同，买家所需支付的豪宅税仍然相同。

2021年纽约豪宅税率

购买价格为$1,000,000至$1,999,999：1.00%

购买价格为$2,000,000至$2,999,999：1.25%

购买价格为$3,000,000至$4,999,999：1.5%

购买价格为$5,000,000至$9,999,999：2.25%

购买价格为$10,000,000至$14,999,999：3.25%

购买价格为$15,000,000至$19,999,999：3.5%

购买价格为$20,000,000至$24,999,999：3.75%

购买价格为$25,000,000及以上的：3.9%

当您和您的律师在准备阶段，估算在纽约买一套房子所需的成本时，纽约豪宅税会成为买家支付很重要的一部分(如果价位超过100万的话)，而豪宅新税率的计算基于房产实际购买价格。假如您购买一个价格为250万美元的房产,你将需要支付纽约豪宅税（购买价格的1.25%）31250美元以及其他的交易过户成本。

纽约豪宅税案例(购买价格为250万美元，20%首付)

购买价格:2500000美元

定金:500000美元

纽约豪宅税(1.25%):31250美元

买家如何避免纽约豪宅税和其他交易成本?

您想知道在纽约购房如何避税?也许您仅想购买有一卧或两卧的公寓，您可能觉得这根本不算“豪宅”，但仍然无法避免沉重且不公平的税收和相关费用。然而，您可以通过“买家佣金返利”Buyer’s rebate这种最简单的方式来减少甚至抵消您原本所需支付的豪宅税和其他交易成本。

通过佣金返利(也称为佣金退款)这一策略可以让您从您的房地产经纪人那里收到现金返利。在择木地产，我们是一个专注服务和客户切身利益的新型房地产经纪公司，为我们的客户提供最大程度上的丰厚返利，可以不夸张的说是全城最高。

有了择木地产的买家返利，您将获得您经纪人所收取佣金的三分之二。例如，如果您购买了一套200万美元的房产，总共将会收取6%的佣金(其中3%给卖方经纪人，3%给买方经纪人)，而您的佣金返利总额将为您方经纪人佣金的三分之二，即为购房价格的2%。这节省了4万美元，您就可以用它来抵销您2万5千美元的豪宅税。

如果要估计您潜在的交易成本，查看您是否需要支付豪宅税，请查看择木地产网站为买家提供的纽约交易成本计算器。

您将在什么时候支付豪宅税？

如上所述，豪宅税是一种房地产转让税，如果您的房产需要交税，您需要在过户时付款。同时如果您在纽约购买房产，相关的必要文件通常会在交易结束后由产权公司Title company提交。而如果您正在购买一个合作式公寓(Co-op)，您的房地产律师会将协议提交。

豪宅税的由来？

1989年，豪宅税法最初是由时任纽约州州长马里奥·科莫(现任纽约州州长安德鲁·科莫的父亲)提出的。最终通过的这项法案和其他税收的目的，是为了在经济困难时期改善纽约州的财务状况。从而在当时，政府选择对价值超过100万美元的房产进行征税，把经济负担压在高收入、富有的一小部分有能力负担税收的纽约人身上。

豪宅税法的未来是什么?

不过时代正在改变！对于许多普通纽约人来说，很难把“豪宅”以及豪宅税与他们自身联系起来，因为他们很可能只是购买一套一居室的房子，但却又刚刚跨过100万美元的门槛(缴纳1%的税的最低购买价格)，这是令很多纽约人不满且郁闷的。

而近年来，关于未来豪宅税将由什么构成的争论越来越多。2015年，纽约市长比尔·迪布拉西奥(Bill Di Blasio)提出了改革豪宅税的想法，将会提高该税最低房产购买价格的门槛，并会提高相关豪宅税率，从而更可以大程度上提高缴纳豪宅税的最低价格。

纽约州最近在2019年3月底采取行动，建立了豪宅税率的分级制度，这是几十年来的第一次重大变化。在政府考虑住房负担能力和未来州财务状况的影响从而进行下一步改革时，这可能仍然是一个会持续讨论的话题。