购买曼哈顿房产的技巧和秘诀!

专家建议所有买家，在看房前，先能回答或明确以下几个问题：

第一， 购房预算多少?

第二， 购房的用途?

第三， 资金是否到位?

第四， 是否需要贷款?

我最常碰到的问题是，“我的朋友在北卡州只花了十多万美金买了二卧的全新公寓，在曼哈顿我用50万能不能买到全新的二卧公寓?”

我也想啊，但曼哈顿就是曼哈顿，它和北卡州根本没有可比性。在曼哈顿如果你的预算只有50-60万，基本上只能买到二手Studio，面积大约在450平方尺左右，而且选择不多。如果预算在100万上下，可购买较好较大的Studio或一卧一厅的公寓。

对于买房的目的，许多人带着复杂的情绪，因为看到周边很多朋友都来纽约买房，因此自己也想买一套。当我询问一些客户买曼哈顿公寓做什么用时，八成的人这样回答：“先拿去出租，等到2、3年后也许自己住啦。”

对这样的回答，经纪最是头痛，因为出租和自住是两个不同的思考方式，很难找到一个十全十美，既满足个人喜好，又是很好投资用途的房产。

如果资金还没有转到美国的账户，不要先急于找经纪四处看房。我建议一方面着手资金的到账问题，一方面先看些资料，了解曼哈顿房产总体情况，甚至自己先各处转转，有个大致切身的感受。

如果需要在美国申请贷款，但没有美国的报税纪录、没有美国收入、没有信用分，现在纽约只有少数贷款机构提供海外购房者贷款。可以咨询经纪，介绍有这类贷款的机构，进行咨询，看是否符合贷款条件，并准备贷款资料。

在曼哈顿买房，要学会看一些数据和名词

除了价格和房产面积以外，CC代表Common Charge就是物业费，RET代表Real Estate Tax就是地税，这两个数都是以月为单位。R/B/B=2.5/0/1代表房间数有2.5间，卧室(Bedroom)没有，厕所(Bathroom)1间。PPSF代表每平方尺的价格。WIC代表这个公寓单元有一个走入式的储藏间。W/D代表公寓内有洗衣烘干机。421A Tax代表这个公寓有地税减免。

在曼哈顿购买公寓，究竟应该怎样选择?哪些因素更重要呢?

曼哈顿基本除了北边110街以上的房价还较实惠外，110街以下的曼哈顿大部分社区都是很好出租的社区，各有特点，都能吸引不同的租客。曼哈顿房屋的出租率很高，空置率只有2.3%。因此不怕买的房子租不出去，只要价格合理，租只是时间长短的问题。

选择房产首先还是地点最重要，在曼哈顿好地点的房产就是离地铁站近的地方，大约步行7、8分钟能到地铁站都算不错了。

曼哈顿的建筑房龄相差很大，一些100年的老房子还非常结实，同时很有纽约建筑的特色，像Art Dec建筑, 颇受一些租客的喜爱。只要公寓内的装修比较新，房子的年代不是太大问题。

公寓内的设施多少，也是租客会考虑的因素，一般战后兴建的公寓都有健身房、游泳池等设施，战前的公寓设施比较少。对一些年轻的租客，他们会很看重大楼的公共设施是否齐全。

具体到看房时重点要看哪些东西，这里也有一些技巧：

1. 不要只看面积大小，同样的面积，买2卧室的房子，更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。

2. 除了看面积，要看户型，尽量选择方正的户型，同时不要有多余的浪费空间，尤其走道(Foyer、Gallery)越少越好。

3. 不要太执着方向，老外不太关心东南西北。另外曼哈顿岛的方向不是纯粹的南北向，因此房屋的朝向有时不是十分准确。主要还是看光线是否通透，或是窗外的景色。

4. 选维持费 ( common charges 管理费+ property tax房产税) 低的房子。在曼哈顿，大约一平方尺的维持费是$2-2.5美金，以这个做评判标准，看维持费的高低。

5. 要看有多少个单元在楼里出租，有些楼有太多的出租供应，那你买的房子可能面临很多竞争，需要更多的时间租出去。

6. 买新的Condo, 不仅好租出去，而且房产增值速度也更快。但是适合更有实力的买家。

7. 公寓内是否有洗衣烘干机，会加分。同时厨房的抽油烟机能够将油烟排出室外的，也是很受欢迎。但大部分旧公寓的油烟机都是内循环的，不具备排气的功能。

文章来源：华美优胜海外房产投资