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买家注意!曼哈顿买房误区 !

2021-10-07T15:23:26-04:00

地球人都知道,纽约是一个非常国际化的大都市,全世界各地的人都愿意到这里来投资。纽约的房地産从历史上来看,是最稳定,最安全,最有弹性的市场。 今年中国人在曼哈顿的房産投资已经是去年的3倍。有许多个人买住家公寓的,也有越来越多的公司来够买商业地産。但是如果不了解纽约房産的规律的话,就会陷入很多误区。买房这麽大的一件事情,不提前做好功课怎麽办? 找一个深谙纽约曼哈顿的房産市场的团队 也许你在买房方面并非新手,也许你已坐拥好几套豪宅,拥有自己的律师和会计师。但是纽约州的情况和别的州并不相同。2008年以後银行贷款也很严,因此,专家建议,还是找精通纽约房産市场的律师、会计师更为放心。 要清楚自己买房的目的:为了个人自住还是为了投资? 如果是自住,个人的偏好就很重要。比如是否有健身房,是否离公司近等等。但如果是为了投资,理性和数字则在此时显得更为重要。毕竟投资的收益才是最重要的。 树立正确的期望值 很多人都知道纽约是投资房産的好地方,因此也对纽约房産抱有很高的期望值。然而现金回报率(cap rate)却未必令你满意。现金回报率指每年的现金收入。在曼哈顿,住宅房産的cap rate 大约在 2 to 3 %, 商业房産大概是 3% 到4%。如果想要更高的cap rate 的话,可以看一下周边的地区,比如説皇后区、长岛、布鲁克林、布朗士、新泽西 。 纽约房産非常安全,稳定,房价一直稳定上升, 是很好的保值的市场。在纽约购置房産更多的是为了长期资産的升值潜力。风险,和回报都是成正比的。 从短期来讲,投资回报率在纽约并不高,但从长期资産增值的角度来讲,举个例子:在1980 年, 中央公园西81 街的 Townhouse 才$65,000, 现在最便宜的也要4 百到5百万。如果你只看每年的现金回报率的话,其实并不能説明问题。 Tips: 1、不要只看面积大小,同样的面积,买2卧室的房子,更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。 2、选carrying cost ( common charges 管理费+ property tax房産税) 低的房子 3、选有tax abatement 的楼。许多新的楼有10〜20年减税。等到正常的税在15到20年後开始,市场已经增涨了很多,而且你会已经还清了贷款的很大一部分。比如説 20 Pine,property tax 一室的话才$100 不到。 4、要看有多少个房子在楼里出租,有些楼有太多的出租供应,那你买的房子可能需要更多的时间租出去。 5、买新的Condo, 不仅好租出去,而且房産增值速度也更快。但是适合更有实力的买家 纽约并非炒房天堂 纽约的房地産市场非産成熟,也很规范。 如果你买了很快卖掉的话,有很多费用。作为买家来説,费用有:保险费,贷款费用,还有律师费,也叫closing cost. 一般是3% 到 4%。 作为卖方来説, 要付经纪人的broker费用,在加上transfer tax, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。 纽约的房産类型不够了解,coop不适宜海外人投资。如果是买投资房的话,Condo更合适,Coop不适合做投资房,除非你打算先是自己住,然後再租出去, 有些Coop比较宽松,住了几年以後,你就可以随便租了。海外人士不适合买Coop. 买家要经过楼里的资格审查,一些楼比较喜欢有工作的成年人,因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家,如果是买了当度假房的,买方将会被拒绝。一些楼更喜欢 "一般的"居民(无名人士),因为居民不希望被人骚扰。   纽约买房可以合法获得买家返点 你知道你可以从房地产经纪人那里拿回现金吗?正确——无论你是购买condo或联排别墅,还是购买co-op,你都可以获取高额佣金回扣。择木地产是一家新型房产经纪公司,宗旨就是为买家们省钱。我们业界高额的买家返点计划(buyer’s rebate program)使纽约的买家可以获得高达您购买价格的2%的佣金回扣。例如,如果你买了一套150万美元的公寓,你最多可以获得3万美元的现金回扣。   择木能为您做什么? 择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司,提供给您业界领先的买家佣金返利,高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。 ZEMU择木纽约置业秉持为客户争取最大利益为原则,提高工作效率的同时,也专注于为买家们提供更好的客户体验,接将转最大化的收益转嫁给纽约市的购房者。即刻联系择木地产,获取您的独家买房佣金返点!来源:网络整理 更多详情信息欢迎联系纽约择木地产    

买家注意!曼哈顿买房误区 !2021-10-07T15:23:26-04:00

给纽约首次购房者的7个专家建议

2021-10-07T15:07:26-04:00

给纽约首次购房者的7个专家建议     终于买房时机已经到来,2021持续的低利率,终于让你已经决定结束租房的日子!   在努力攒够了过去几年的钱之后,你终于准备好踏上你的购房之旅,而成为纽约的买家之一,而且是首次购房者! 为了确保你已经完全准备好这次一次极其重要的人生大事,纽约择木地产这里有7条建议,供初次购房者参考,绝对可以让你你在纽约购买你的第一个新家时,可以节省相当一部分的时间和金钱。   首次购房者纽约 1)存钱 存钱越早越好。纽约市是美国(可以说是世界上)最大的城市之一,但它也是首次购房者购买公寓最贵的地方之一。当你在纽约购买产权公寓condo或合作公寓coop时,除了高昂的销售价格外,首付要求——通常是你购买价格的20%——所以使你尽可能节省非常重要。   许多首次购买共管公寓的人认为,他们可以少付首付。不过,这种情况在纽约很少见(即使是那些曾经接受10%首付的公寓也不常见了)。纽约的大多数合作公寓最多允许80%的首付(20%的首付),但一些合作公寓的首付要求甚至更严格,达到30%或更高。无论你计划购买哪种类型的房产,都要存钱。   除了为首付存钱外,确保以负责任的方式偿还信用卡或其他高利率循环债务。如果你打算购买合作公寓或共管公寓,合作公寓管理委员会和你的抵押贷款公司会评估你的债务收入比。   你需要的不仅仅是首付 不要忘记过户费用!,“在买房时,你需要的不仅仅是首付。”纽约的购房者还必须支付大量的交易费用。这些费用可能有所不同——从合作公寓购买价格的1%到2%,公寓购买价格的2%到4%,在某些情况下,新建公寓的价格甚至更高。   你可以用择木地产的NYC Closing Costs Calculator来估计你要支付的费用。   择木地产重要提示! 你知道买家可以从他们的经纪人那里得到佣金返点rebate吗?如果你是第一次买,一定要要求折扣,那将很大程度上节省你的大部分过户费用。   了解更多关于择木地产的高额买家返点计划 3)获得贷款预批 虽然你可能已经在网上看到了一些漂亮的房子,但在你开始搜索之前,你需要对你实际能支付的月供有一个明确的了解——而不是你认为你能支付的起。你应该联系银行或贷款经纪人,以获得一份预先批准信pre-approval letter——他们会核实你的收入,检查你的信用评分,并要求提供更多关于你的收入、资产和负债的相关信息   预先审批不仅能让你清楚地知道自己能在公寓上的支付天花板,还能让你在找到合适的公寓时迅速采取行动(在提供报价时我们需要同时提交预先审批信)。   4)是时候找房了,撒开大网 大多数买家,不管是新手还是老手,一开始的搜索范围太窄,后来被迫扩大。当你开始找公寓的时候,最好保持开放的心态,所以尽早撒网,以节省自己的时间。   当你研究适合你的个性需求、通勤和预算的社区时,多考虑几个社区来做比较。这可以让你发现更多的特点,并增加你找到the one的概率。   5)为竞争做好准备 超过850万的人在纽约竞争一个住的地方,在这个城市里买一套公寓会像找一间租的房子一样有竞争也就不足为奇了。如果你的预算中有一套价格合理的共管公寓或合作公寓,那么它很可能不会在市场持续太长时间。   当你喜欢一套公寓时,同样重要的是要迅速采取行动,你也要做好准备,以免因其他买家的竞争而错过几套公寓,尤其是全现金买家。   如果你发现自己正处于一场争夺梦想公寓的竞购战中,这里有5条小贴士可以帮助你在纽约赢得竞购战。   6)听取买方经纪人的意见 当考虑这是你人生中最大的一项投资时,尤其是作为第一次买房的人,从那些把你的最大利益放在首位的人那里获得专家建议是非常有价值的。你应该选择一个买方经纪人来代表你。   买方经纪人协助你寻找,解释你需要编写的文件(包括你的抵押贷款预批准和reny财务报表),指导你在报价时的谈判过程,准备你的董事会一揽子计划,等等。另外,买方经纪人是维护你利益的人。如果你直接与挂牌经纪人交易,你可能要警惕双重代理。请记住,挂牌代理代表卖方,可能对你不忠诚,并可能促进对你不利的利益。   7)拿买房佣金返点!!! 你知道你可以从房地产经纪人那里拿回现金吗?正确——无论你是购买condo或联排别墅,还是购买co-op,你都可以获取高额佣金回扣。择木地产是一家新型房产经纪公司,宗旨就是为买家们省钱。我们业界高额的买家返点计划(buyer’s rebate program)使纽约的买家可以获得高达您购买价格的2%的佣金回扣。例如,如果你买了一套150万美元的公寓,你最多可以获得3万美元的现金回扣。   当你花这么多钱在纽约买一套公寓,从择木地产拿回钱是相当爽的。这些额外的钱你可以用来装饰你的新公寓,抵消你的交易费用,买多一些心爱的家具等等。   第一次在纽约买公寓可能会让人不知所措,但是如果你已经在这个过程中做了调查和准备,你就领先了大多数人。一定要多问问题,从当地的专业房地产中介那里得到建议。 祝大家都能早日找到理想之家。

给纽约首次购房者的7个专家建议2021-10-07T15:07:26-04:00

购买曼哈顿房产的技巧和秘诀!

2021-10-07T15:04:23-04:00

许多海外买房,初次踏进曼哈顿房市,在看房时不知道要怎么挑选最适合自己的房产,尤其作为投资用途的人,经常会问,曼哈顿哪里最好出租,哪里租金更高?看完这篇文章或许对你有所帮助。 专家建议所有买家,在看房前,先能回答或明确以下几个问题: 第一, 购房预算多少? 第二, 购房的用途? 第三, 资金是否到位? 第四, 是否需要贷款? 我最常碰到的问题是,“我的朋友在北卡州只花了十多万美金买了二卧的全新公寓,在曼哈顿我用50万能不能买到全新的二卧公寓?” 我也想啊,但曼哈顿就是曼哈顿,它和北卡州根本没有可比性。在曼哈顿如果你的预算只有50-60万,基本上只能买到二手Studio,面积大约在450平方尺左右,而且选择不多。如果预算在100万上下,可购买较好较大的Studio或一卧一厅的公寓。 对于买房的目的,许多人带着复杂的情绪,因为看到周边很多朋友都来纽约买房,因此自己也想买一套。当我询问一些客户买曼哈顿公寓做什么用时,八成的人这样回答:“先拿去出租,等到2、3年后也许自己住啦。” 对这样的回答,经纪最是头痛,因为出租和自住是两个不同的思考方式,很难找到一个十全十美,既满足个人喜好,又是很好投资用途的房产。 如果资金还没有转到美国的账户,不要先急于找经纪四处看房。我建议一方面着手资金的到账问题,一方面先看些资料,了解曼哈顿房产总体情况,甚至自己先各处转转,有个大致切身的感受。   如果需要在美国申请贷款,但没有美国的报税纪录、没有美国收入、没有信用分,现在纽约只有少数贷款机构提供海外购房者贷款。可以咨询经纪,介绍有这类贷款的机构,进行咨询,看是否符合贷款条件,并准备贷款资料。       在曼哈顿买房,要学会看一些数据和名词 除了价格和房产面积以外,CC代表Common Charge就是物业费,RET代表Real Estate Tax就是地税,这两个数都是以月为单位。R/B/B=2.5/0/1代表房间数有2.5间,卧室(Bedroom)没有,厕所(Bathroom)1间。PPSF代表每平方尺的价格。WIC代表这个公寓单元有一个走入式的储藏间。W/D代表公寓内有洗衣烘干机。421A Tax代表这个公寓有地税减免。 在曼哈顿购买公寓,究竟应该怎样选择?哪些因素更重要呢? 曼哈顿基本除了北边110街以上的房价还较实惠外,110街以下的曼哈顿大部分社区都是很好出租的社区,各有特点,都能吸引不同的租客。曼哈顿房屋的出租率很高,空置率只有2.3%。因此不怕买的房子租不出去,只要价格合理,租只是时间长短的问题。 选择房产首先还是地点最重要,在曼哈顿好地点的房产就是离地铁站近的地方,大约步行7、8分钟能到地铁站都算不错了。 曼哈顿的建筑房龄相差很大,一些100年的老房子还非常结实,同时很有纽约建筑的特色,像Art Dec建筑, 颇受一些租客的喜爱。只要公寓内的装修比较新,房子的年代不是太大问题。 公寓内的设施多少,也是租客会考虑的因素,一般战后兴建的公寓都有健身房、游泳池等设施,战前的公寓设施比较少。对一些年轻的租客,他们会很看重大楼的公共设施是否齐全。   具体到看房时重点要看哪些东西,这里也有一些技巧: 1. 不要只看面积大小,同样的面积,买2卧室的房子,更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。 2. 除了看面积,要看户型,尽量选择方正的户型,同时不要有多余的浪费空间,尤其走道(Foyer、Gallery)越少越好。 3. 不要太执着方向,老外不太关心东南西北。另外曼哈顿岛的方向不是纯粹的南北向,因此房屋的朝向有时不是十分准确。主要还是看光线是否通透,或是窗外的景色。 4. 选维持费 ( common charges 管理费+ property tax房产税) 低的房子。在曼哈顿,大约一平方尺的维持费是$2-2.5美金,以这个做评判标准,看维持费的高低。 5. 要看有多少个单元在楼里出租,有些楼有太多的出租供应,那你买的房子可能面临很多竞争,需要更多的时间租出去。 6. 买新的Condo, 不仅好租出去,而且房产增值速度也更快。但是适合更有实力的买家。 7. 公寓内是否有洗衣烘干机,会加分。同时厨房的抽油烟机能够将油烟排出室外的,也是很受欢迎。但大部分旧公寓的油烟机都是内循环的,不具备排气的功能。 文章来源:华美优胜海外房产投资 择木纽约置业的所有文章,均为”择木纽约置业“公众号编辑整理或原创,版权归原作者所有。   择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司,提供给您业界领先的买家佣金返利,高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。  ZEMU择木纽约置业秉持为客户争取最大利益为原则,提高工作效率的同时,也专注于为买家们提供更好的客户体验,接将转最大化的收益转嫁给纽约市的购房者。即刻联系择木地产,获取您的独家买房佣金返点!添加客服微信:Zemunyc01

购买曼哈顿房产的技巧和秘诀!2021-10-07T15:04:23-04:00

【喜欢新房子?】纽约购买楼花注意事项

2021-10-07T15:02:22-04:00

购买预售房,俗称买楼花,由于买主在购买房产时该房子处于未建或修建状态,因而很多方面都存在一定的变数,也因为同样原因令其价格比完工后推出的楼盘要便宜很多。在纽约火热的房产市场中,能争取优惠房价的机会实在不多,因此购买楼花在纽约火爆的房产市场中十分普遍,甚至还有抢楼花的现象。购买还未盖好的预售房,风险比较大,不知能否一定盖好,也不知何时可盖好,更不用说何时能获准入住了。此外,买家还无法预见房子建成的品质好坏,也难以确定未来房产市场走势及未来的贷款利率等,甚至还可能存在如:面积与计划书中有误差、建筑材料的变换、规划设计的更改等未知之数,所以有意愿购买预售房的人士应特别注意。 注意事项新盖的房子是预售屋还是现房,以房屋是否已取得使用执照(俗称入伙纸或C/O)为准,尚未取得,就是预售,已经取得,就是现房。以下是谈天行律师总结的购买预售屋应注意事项:1.签约金一定要押在律师处,不可为开发商取用。2.必须在契约中定下房子盖好,取得使用执照的最后限期,过期则买方有权取消契约,取回订金。3.需贷款购买预售屋者,应明定在房子取得临时C/O之后才贷款,如在那之后两个月内贷不到款,买方有权撤销契约,取回订金。4.如房子还没完全盖好,房子要盖成什么样、里面有什么东西等,要附清楚说明于契约内。5.预售屋只能向信誉且有实力的开发商买,一定要先打听清楚开发商的实力,以免买到阑尾楼6.现在新盖的公寓必须已预售掉70%才能贷款,用贷款买预售屋,比较不现实。需贷款买房,还是买现房较好。 购买预售房应首先了解开发商是否拿到政府的销售许可证,可从该项目的销售计划书中所列明的建筑结构、房屋尺寸大小、平面图、公共费用、管理公司、建筑材料家具品牌等细节增加对该预售房的认识,做好各方面的了解才能令您的投资更有保障。更多详细置业信息,欢迎联系纽约择木地产。    (信息来自:侨报网)择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司,提供给您业界领先的买家佣金返利,高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。 ZEMU择木纽约置业秉持为客户争取最大利益为原则,提高工作效率的同时,也专注于为买家们提供更好的客户体验,接将转最大化的收益转嫁给纽约市的购房者。即刻联系择木地产,获取您的独家买房佣金返点!添加客服微信:zemunyc01

【喜欢新房子?】纽约购买楼花注意事项2021-10-07T15:02:22-04:00

美国房子转让【手续与细节】 房产投资必看

2021-10-07T14:59:07-04:00

美国房产转让的手续与细节美国投资必看说到美国买房卖房,房契转名是很多人关心的话题,美国产权转移是房产交易中最重要的一个环节。房契转名可以简单的归纳为两种,一种是有偿转让就是正常 的房屋买卖,还有一种是无偿转让例如赠与。。 ↑有偿转让所谓有偿转让很容易理解就是普通房屋买卖交易的过程了,交易双方聘请经纪人,在办理过户的时候签字即可,基本上由律师把关,所以不会有太多的纠纷和问 题产生。但是在有偿转让存在一种情况,就是把房子以非常便宜的交易价格出售,比如叔叔把一套价值60万的房产以20万的价格就低价出售给侄子。看起来没有 什么问题,但是这个里面涉及很多内容。第一,就是产权保险,这套房产的交易价格是20万,购买这套房产的侄子需要重新购买产权保险。但是产权保险的理赔额 是根据房屋的价格来定的,也就是说这套房屋一旦出现产权问题,产权公司只能根据20万来计算理赔额。第二,是缴税方面这里面可能涉及的税主要有两项:交易税和资本增值税。↑交易税购买房屋的时候卖家要缴纳交易税,交易税的多少也是根据房屋交易价格计算的,以刚才的例子来讲,如果是按照正常市场价格缴纳交易税60万的房子,价格 超过50万的房产税率是1.825%,需缴纳60万×1.825%=10950美金的交易税。如果是20万的价格,税率更低只有1.4%。那么20万 ×1.4%=2800美金。所以从交易税上来看可以节省很多。↑资本增值税如果这套房产是用于自住没有问题,但是如果这是一栋投资房,将来卖房的时候就会涉及到另外一项税,就是capital gains。还是刚刚的例子,过了几年侄子想要卖房,这个时候这套房子的市场价格已经涨到70万了,70万-20万(当初购房的价格)=50万(需要缴纳 所得税的部分),像capital gains的税率非常高,差不多要15%。那么50万×15%=75000美金(资产所得税)。↑无偿转让所谓无偿转让就是赠予,如果想要办理无偿转让,手续上要比有偿转让容易很多。做无偿转让只要去两次律师楼就搞定了:第一次去的时候带着自己的有效ID 和社会保险号,让律师准备一份房契赠与的法律文书。第二次去的时候,赠与人在房契赠与文件上签字,然后赠与双方在交易税单上签字,就可以完成。里面所产生 的费用也远低于房屋交易的过户费,不到1000美金就可以完成,主要就是160美金产权登记费以及律师费。由于赠予的房产没有交易,因此也没有办法购买产 权保险,一旦产权出现问题,也只能赔偿原屋主。从税务方面来说,没有交易税,资本增值税也从原屋主购买之日的价格计算。无偿转让听起来很美,但仍有可能引发法律纠纷类似赠予的这种无偿转让虽然手续简单,但还是有很多需要注意的地方。总结了以下几点:↑老年人福利现在有很多老年人想要申请政府的一些福利,比如medicaid。但是因为对收入有要求,很多老年人担心,如果自己有房产会影响申请 medicaid,所以把房产转让给自己的子女。但是他们不清楚即便是转让了房产,有一些情况下,他们5年内还是不能申请政府的medicaid。并不是 转让就能马上申请,这个是他们必须要注意的。而且,这样一种房契转名会让很多老年人没有保障,如果有老年人一定要把房产赠予给自己,可以在房契里写入一项条款。就是尽管老人把房产转给子女了,但 是老人拥有这栋房产的终身居住权。很多人存在误区,有房产就不能申请medicaid。其实有房产一样可以申请。如果这套房产是老人唯一居住的房产,老人 有没有什么收入和存款,那么同样可以申请medicaid。这样只要有一天老人打算卖房或者去世了,卖房的钱先偿还自己的看病的花费,剩下的钱留给子女也 是可以。↑医疗信托如果有这种需要的老人,最好还是要和律师沟通,看哪种方法是最好的。事实上,其实老年人不用担心房产会影响自己申请政府福利,而且即便是为了享受福利将房产过户给孩子,那么也还是要寻求一种保护自己的方法。↑将个人房产转让到自己公司名下现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房 产,那么公司也必须是夫妇两人名下的,而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题,因为这种转让是不需要转让税的。(源自互联网整理而成)择木纽约置业择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司,提供给您业界领先的买家佣金返利,高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。ZEMU择木纽约置业秉持为客户争取最大利益为原则,提高工作效率的同时,也专注于为买家们提供更好的客户体验,接将转最大化的收益转嫁给纽约市的购房者。即刻联系择木地产,获取您的独家买房佣金返点!客服微信:Zemunyc01  

美国房子转让【手续与细节】 房产投资必看2021-10-07T14:59:07-04:00

在买房交易中,买方经纪人是如何获得报酬的?

2021-08-16T10:03:47-04:00

在买房交易中,买方经纪人是如何获得报酬的? 这个问题看似简单,但其实许多买家在完成交易后也都无法回答。您也许会听说卖方会为您的经纪人付钱,但请不要怀疑,因为这的确是100%真实的。当签署一份挂牌协议时,卖方与卖方的经纪人将商定一笔佣金。而纽约房地产委员会(REBNY)要求这份佣金由给予买方提供服务的经纪人分享。关键的是,卖方不需要支付一半的佣金给上市经纪人,但如果有买方雇佣了其代理经纪人,则需要支付另一半佣金给买方经纪人。总而言之,卖方需要支付的佣金都是一样的。 为什么买方经纪人的佣金会由卖方支付呢? 您可能会有如下的问题: 为什么卖方要付佣金给买方经纪人,并且还是一个他们根本见不到的人? 为什么即使没有买方经纪人,卖方需支付的佣金也还是一样的? 为什么卖方可以协商佣金,而买方却不能协商呢? 这些都是大多数买家没有考虑到的问题,但是它们都很值得探讨。一般来讲,买方会被告知他们的经纪人是“免费的”或“包含在购房价格中”,从而放心离开了。而在择木地产看来,行业会形成这种现状的原因是:卖方会被告知,他们必须支付两笔佣金,因为这是买方所希望的。与此同时,买方会被告知卖方将支付佣金,所以他们无需担心佣金问题。换句话说,通过卖方支付佣金,实际上保证了买方继续雇佣价格极其昂贵的经纪人进行代理,因为卖方解决了他们的额外支出。那么我们现在重新审视上面的问题。 为什么卖方要付佣金给买方经纪人,并且还是一个他们根本见不到的人? 背离规定会给卖家带来巨大的麻烦。您会怎么看待一个不为您服务但需要为他支付佣金呢?这显然令人郁闷,但这是规定所要求的,卖方无法避免。 为什么即使没有买方经纪人,卖方需要支付的佣金也还是一样的? 准确来说,无论是否雇佣买方经纪人,卖方都需要支付相应的佣金,从而您没有理由因为佣金这一问题不雇佣经纪人。 为什么卖方可以协商佣金,而买方却不能协商呢? 您如果选择择木地产,他们将有效的让您最大程度上获得佣金返点。(这一点的说明请继续阅读)。 如果佣金的支付方式不同会怎样? 想象一下,如果您的经纪人不是免费的,那么您必须支付给给他们6万美元,您听到这个“荒谬”的数额时一定会感到震惊。但请不要认为我们在夸张,我们并没有,这都是合理存在的!60000美元仅为曼哈顿公寓平均价格的3%。即便是所有纽约的五个区——2017年第二季度公寓的平均销售价格为1120572美元,在佣金占比为2.5%的情况下,您也需要向您的经纪人支付28000美元,而3.0%的情况下,则需支付33000美元! 换言之,您的律师大概要支付2500美元聘请一位律师。而实际上,您的经纪人所得报酬是律师的10倍多。通过卖家支付,感觉好像不是您在支付,但这并不意味着您没有额外的成本支出。 只要REBNY的规则不改变,你就不能协商买方经纪人的佣金。而买方经纪人的佣金在卖方签署上市协议时就确定了。但是,如果选择择木地产,您收到大部分的佣金返点都是由卖方支付的,从而就有效地减少甚至抵消了您需要额外支付的成本。 我们择木地产的主要目标是为买家解惑,让更多的人知晓这类问题。如果您认为3%的佣金过高,是时候进行改变了,请联系我们,我们为我们的买家客户提供高达2%的佣金返点,让您的买房之旅从今天就可以开始!

在买房交易中,买方经纪人是如何获得报酬的?2021-08-16T10:03:47-04:00

关于纽约豪宅税Mansion Tax—最全买家指南

2021-08-08T15:07:26-04:00

纽约豪宅税Mansion Tax是一种房地产转让税,会对价格超过某一特定金额的房产进行征收。对大多数纽约人来说,豪宅税是购买房产时最大的交易成本之一。 在纽约,什么情况下需要缴纳豪宅税? 虽然您可能并不觉得您所购买的住宅是“豪宅”,但如果您在纽约所购买住宅, 价格为一百万美元及以上时,您就需要缴纳“纽约豪宅税”。 但您知道吗?在纽约购买公寓时,您其实可以通过买家佣金返利 buyer’s rebate节省成千上万甚至数万美元。例如,通过择木地产购买,您在结束时将收到买家经纪人佣金的三分之二作为您的返利,平均为房价的2%!试想如果您购买了一套价格为一百万的房子,那么此时您将收到高达2万美元的返利到您的口袋。 那么豪宅的税究竟是多少? 2019年3月31日,纽约州参议院和议会就豪宅新税率的成立表达成一致,豪宅税将会构成纽约州2020年预算的一部分。新税率由价格在1,000,000元即以上、税率为1%的房产开始,并逐步提高至价格在2,500万元及以上、税率为3.9%的房产。新税率随着房产购买价格的升高而不断变化。 假设两套公寓的购买价格相同,即便公寓类型不同,买家所需支付的豪宅税仍然相同。 2021年纽约豪宅税率 购买价格为$1,000,000至$1,999,999:1.00% 购买价格为$2,000,000至$2,999,999:1.25% 购买价格为$3,000,000至$4,999,999:1.5% 购买价格为$5,000,000至$9,999,999:2.25% 购买价格为$10,000,000至$14,999,999:3.25% 购买价格为$15,000,000至$19,999,999:3.5% 购买价格为$20,000,000至$24,999,999:3.75% 购买价格为$25,000,000及以上的:3.9% 当您和您的律师在准备阶段,估算在纽约买一套房子所需的成本时,纽约豪宅税会成为买家支付很重要的一部分(如果价位超过100万的话),而豪宅新税率的计算基于房产实际购买价格。假如您购买一个价格为250万美元的房产,你将需要支付纽约豪宅税(购买价格的1.25%)31250美元以及其他的交易过户成本。 纽约豪宅税案例(购买价格为250万美元,20%首付) 购买价格:2500000美元 定金:500000美元 纽约豪宅税(1.25%):31250美元 买家如何避免纽约豪宅税和其他交易成本? 您想知道在纽约购房如何避税?也许您仅想购买有一卧或两卧的公寓,您可能觉得这根本不算“豪宅”,但仍然无法避免沉重且不公平的税收和相关费用。然而,您可以通过“买家佣金返利”Buyer’s rebate这种最简单的方式来减少甚至抵消您原本所需支付的豪宅税和其他交易成本。 通过佣金返利(也称为佣金退款)这一策略可以让您从您的房地产经纪人那里收到现金返利。在择木地产,我们是一个专注服务和客户切身利益的新型房地产经纪公司,为我们的客户提供最大程度上的丰厚返利,可以不夸张的说是全城最高。 有了择木地产的买家返利,您将获得您经纪人所收取佣金的三分之二。例如,如果您购买了一套200万美元的房产,总共将会收取6%的佣金(其中3%给卖方经纪人,3%给买方经纪人),而您的佣金返利总额将为您方经纪人佣金的三分之二,即为购房价格的2%。这节省了4万美元,您就可以用它来抵销您2万5千美元的豪宅税。 如果要估计您潜在的交易成本,查看您是否需要支付豪宅税,请查看择木地产网站为买家提供的纽约交易成本计算器。 您将在什么时候支付豪宅税? 如上所述,豪宅税是一种房地产转让税,如果您的房产需要交税,您需要在过户时付款。同时如果您在纽约购买房产,相关的必要文件通常会在交易结束后由产权公司Title company提交。而如果您正在购买一个合作式公寓(Co-op),您的房地产律师会将协议提交。 豪宅税的由来? 1989年,豪宅税法最初是由时任纽约州州长马里奥·科莫(现任纽约州州长安德鲁·科莫的父亲)提出的。最终通过的这项法案和其他税收的目的,是为了在经济困难时期改善纽约州的财务状况。从而在当时,政府选择对价值超过100万美元的房产进行征税,把经济负担压在高收入、富有的一小部分有能力负担税收的纽约人身上。 豪宅税法的未来是什么? 不过时代正在改变!对于许多普通纽约人来说,很难把“豪宅”以及豪宅税与他们自身联系起来,因为他们很可能只是购买一套一居室的房子,但却又刚刚跨过100万美元的门槛(缴纳1%的税的最低购买价格),这是令很多纽约人不满且郁闷的。 而近年来,关于未来豪宅税将由什么构成的争论越来越多。2015年,纽约市长比尔·迪布拉西奥(Bill Di Blasio)提出了改革豪宅税的想法,将会提高该税最低房产购买价格的门槛,并会提高相关豪宅税率,从而更可以大程度上提高缴纳豪宅税的最低价格。 纽约州最近在2019年3月底采取行动,建立了豪宅税率的分级制度,这是几十年来的第一次重大变化。在政府考虑住房负担能力和未来州财务状况的影响从而进行下一步改革时,这可能仍然是一个会持续讨论的话题。

关于纽约豪宅税Mansion Tax—最全买家指南2021-08-08T15:07:26-04:00

为什么您需要一个买方经纪人?

2021-08-06T13:42:29-04:00

为什么您需要一个买方经纪人? 简而言之,通过使用一个买房经纪人,您将获得专门的买房代表,向您提供服务,处理相关事宜,当然同时如果您的经纪人可以给您提供返利,您将会获得更多的利益。 没有买方经纪人,您会损失什么? 作为多年纽约本地房地产经验,我们可以先告诉您,买方经纪人对您来讲不是必须的,但是绝对是极其推荐的。 的确,所有人都可以自己安排管理整个购买房屋的交易过程,但是您需要相当一段时间适应它的繁琐程序与相关规定。 Streeteasy几乎有所有可用的公开房源,从而每一位经纪人都共享这些房源,在这个市场,没有任何可以隐藏的私人房源。在Streeteasy,如果您想自己去看某个房源,您可以找到允许展示的房屋以及其卖方。但或许对于您来说Streeteasy最有用的是,您可以快速查看任何房屋或建筑的历史交易,从而您能对某套房子或者某栋楼有基本的了解与分析。 (买方)经纪人并不掌握任何额外的关键工具或关键分析。但(买方)经纪人却有一个主要优势——他们是有执照的经纪人。这很重要,因为只有有执照的经纪人才能获得佣金,从而给予客户返利。而在没有买方经纪人的情况下,卖方经纪人通常可以获得房屋的全部佣金。您可以尝试与卖方经纪人进行沟通,争取获得一定的返利。但从每一位客户反馈他们之前的经历,以及我们自身买房经历中发现的那样,从卖方经纪人获得返利是极其困难的。而买房经纪人可以通过自身所拿的佣金,给予到您返利的机会。倘若您没有聘用一位为您提供这样服务的买方经纪,那么您很大程度上失去了得到高额返利的机会。 您从买方经纪人那里得到了什么? 买方经纪人的主要工作是让一切都变得方便。他们会整理选择出符合条件的房源,安排各个房源的参观时间,进行相关房源的市场分析,协助您与卖方谈判等等。而您真正需要做的就是去查看符合条件的房源,然后决定您喜欢哪一个,这些服务是相当有帮助的,买方经纪人极大程度的提高了您的效率,在整个过程中为您衔接了各个环节,让您交易起来更顺利高效。 每一份房屋挂牌上市合同都是挂牌前由卖家和卖方经纪达成的。虽然每一份上市协议都是私下达成的,但总体来说都是由卖方支付佣金,比如全部佣金费用是房价的6%,如果有买方经纪人,那么将由双方经纪人平分。 所以您可以与提供佣金返利的经纪人沟通,从而获得更大的利益(如果读者感兴趣的话,我们很高兴与您讨论具体的例子)。由于买方经纪人会为您的最大利益着想,协助整个过程和经纪激励(关于佣金的返利),使用买方经纪人对买家来说将会是百利无一害的选择。而如果您没有从买方经纪人得到佣金返利,您可以直接向他直接要求返利。并且您应该知道您的经纪人在此次交易中能赚得多少佣金。只有这样,您才能心里更清晰,从而聘用对您最有利的买方经纪。 择木地产为买家提供高达2%的佣金返利,欢迎您联系咨询。

为什么您需要一个买方经纪人?2021-08-06T13:42:29-04:00

纽约购房者如何在2021年省下一大笔开支

2021-06-30T20:01:18-04:00

想象一下您在纽约购买您梦想中的公寓。您为此努力工作攒钱,在网上搜索资料,在一位专业房地产经纪人的帮助下找到了一个完美的户型,最终付款购买。紧接着,惊喜的是,您的房地产经纪人给了您一张大额的佣金返利支票! 这听起来像是不可信的,然而佣金返利是传统房地产经纪人不愿意告诉您的东西里,最最重要的一个。购房者在纽约购买房产时可以获得现金返利。这意味着您可以节省大量资金,以抵消过户手续费或就是拿回更多的钱。 半真半假的传统房地产经纪人 传统的房地产经纪人和房地产行业有一个半真半假的说法,即买房人在购买房屋或公寓时,中介代理费用是 "免费 "的。由于买方经纪人的费用是由卖方支付的,经纪人便暗示他们的服务是 "免费 "的。 这种说法是非常具有误导性的。"免费 "这个词是为了转移买家的注意力,让他们不知道传统的买方经纪人在每笔交易中收了多少钱。买家的过户文件看起来没有收取买方经纪人的费用,但这笔费用是用买家的钱支付的。 如果房地产经纪人在您的房产交易中赚到了中介费,它会影响您作为买家的出价。这就引出了一个问题——您的经纪人从您这得到了这么多钱,那假如您能从经纪人那里得到佣金返现呢? 首先,传统房地产经纪人没有正确地告知购房者,在房产交易过程中,佣金是如何运作的。大多数购房者没有意识到他们的经纪人在交易中收到多少钱。在大多数情况下,直到过户前,购房者才知道自己的经纪人在合作时赚了多少钱。 第二,直接说买方经纪人的佣金是由卖方支付的看起来是简化了流程,但这种佣金的存在影响了卖方会如何为他的房产定价。这最终会导致买家的房产价格的提高。 过时的传统中介佣金比率 为了更好地理解与计算纽约市房地产经纪人的佣金,我们来看一个例子。 当传统的地产经纪人谈判自己的的房地产服务佣金时,他们其实是在与卖家谈判。在纽约,卖家通常要支付售价的6%。如果有买方经纪人参与交易,总佣金的一半(3%)归卖方经纪人,另一半(3%)则支付给买方经纪人。 然后,这两笔3%的费用还需要在房地产经纪公司和有执照的房地产经纪人之间进行分配。 如果您觉得这里好像太多人参与了,您是对的!卖家要支付高额的中介费,而所有这些传统房地产经纪公司和经纪人都收到了大量的钱。然而买家在购买房屋或公寓时花了那么多钱,却没有得到一点儿额外的好处。 纽约的佣金返利—一种聪明,新潮的方式 现在有一个更好,更公平的方式叫买家经纪人的佣金返利,也叫做买家经纪人回馈。这是一种全新的方式让购房者在纽约购买房产时获得更多的经济利益。 这个返利的概念很简单。买方经纪人以回馈或退款的形式将佣金的一部分返还给购房者。在纽约,这个回馈的概念还没有得到广泛的推广。 传统房地产经纪人一直坚持着那套过时的做事方式。他们不会把费用回馈给购房者,只有少数公司会回馈0.5%至1%。 纽约市佣金返利 (以一套$2,125,000的公寓为例) 购买价格: $2,125,000 卖方中介费用(3% 的成交价):$63,750 买方中介费用(3% 的成交价):$63,750 佣金返利(2% 的成交价):$42,500 佣金反馈在纽约合法吗? 买方佣金返利的概念,在一些州被称为佣金退款,对消费者来说是一个积极利好的概念,在纽约州和纽约市是合法的。而且它有司法部的支持,目前在美国40个州都是合法的。只有以下几个州尚未采用这一概念,包括阿拉斯加、俄勒冈、爱荷华、堪萨斯、俄克拉荷马、密苏里、密西西比、路易斯安那、阿拉巴马和田纳西。 佣金返利的经济利益—对消费者有利 2015年,纽约州总检察长在给房地产行业的一封信中对此事进行了分析和权衡。该信强调了佣金返利对消费者的好处。 "房地产经纪人的返利可以大大降低购买和销售房产的成本,甚至促进新型的商业模式,"总检察长Schneiderman写道,"我呼吁房地产业界去拥抱这个新的机遇,以提高竞争力,并增加纽约房主的选择。我也鼓励买家和卖家都利用这个权利,与你的经纪人讨价还价来降低所付的佣金"。 房地产佣金返利是否会被作为收入征税? 择木地产从买家那里收到的最常见的两个问题是。1) 佣金返利是否会被作为收入征税?2)我是否会收到1099报税表格? 择木地产不允许提供具体的会计建议。我们的团队鼓励所有的买家与他们的会计师或税务专家沟通,因为每个人的税务情况都有所不同。尽管如此,国税局对佣金返利进行了裁定,并解释说这种回馈不作为买方的收入征税,它通常被视为会计用途上的成本基础减少。此外,房地产经纪人不需要向买方发放1099表格。 举个例子,如果你在纽约市以200万美元(为了便于计算)的价格购买了一套公寓,并收到了4万美元的佣金返利,你的会计师可能会建议你将购买价格(200万美元)减去佣金回扣的金额(4万美元),得出你的调整后的成本基础(196万美元)。 择木地产公司的买家返现计划 – 最高返利2% 择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司,提供给您业界领先的买家佣金返利,高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。 返现非常直截了当的。择木地产将其房地产经纪人所获得佣金的三分之二作为返利,直接回馈给买家,这个佣金返利的金额在报价前是透明公开的。 择木地产专注于为买家提供更好的客户体验。线上平台技术和多年地产经验的结合使公司能够把大部分的收益回馈给纽约市的购房者。 一旦纽约的买家决定购买一处房产(无论您是参加了与择木地产的预约还是参加了一次公展open house活动),择木地产将从报价准备到过户全程提供专家建议。择木地产经纪人会进行比较分析,以确定最好的购买价格和谈判策略,与购房者一同审核、准备并提交正式报价,参与协调谈判过程以达成报价接受的目的。与您一起申请大楼的住房委员会的申请文件(board packge)。另外,您的经纪人会为您提供您所需的任何其他服务,并在途中为您提供可靠的推荐信息,比如贷款服务,律师,验房师,装修类服务等 购房者在择木地产购买了纽约市的房产时,由卖家支付6%的佣金(由卖家的挂牌经纪人和买家的经纪人平分),买家可以从择木地产处获得成交价2%的返利回馈。这要比购房者在过户时从传统房地产经纪人或中介那里得到的0美元要好得多。

纽约购房者如何在2021年省下一大笔开支2021-06-30T20:01:18-04:00

卖家经纪对买家佣金返点有何看法?

2021-06-11T08:20:45-04:00

为了回答这个问题,我们需要将传统的经纪划分为两部分。 卖家代理:任何明智的上市代理都会意识到买家获取返点对他们来说是件好事。因为买方经纪的佣金并不影响卖方的佣金部分。 当买家获得佣金返点时,就更容易完成一笔交易。在买家获得佣金回扣的情况下,1,000,000美元的售价实际上变成980,000美元。而卖家代理可以更容易以原价完成一笔交易,买家又可以收回部分现金, 简直是三赢的局面! 传统买家经纪:我们可以理解,传统买家经纪有时会受到佣金返点的威胁。没有人喜欢少赚钱。 为了证明他们获取全部的高额的佣金是合理的,他们通常会将佣金金额和他们的服务价值联系起来,并认为提供佣金返点的房产经纪实际上在服务上打折扣,而不能像他们一样提供全方位的买房服务。 那作为同样提供高标准服务的房产公司,我们为何会愿意提供返点? 原因是像择木地产这样的经纪公司运作效率更高,将节省的不必要的员工,硬件日常运作资金转嫁给我们的买家上,真正令买家直接受益。 在纽约,以高科技和去中心化提高工作效率的经纪人与传统经纪人之间,存在明显的分歧,而传统经纪人则尽力维持现状,他们为了维护一个庞大的经纪公司在曼哈顿运作,的确是非常高额的开支。

卖家经纪对买家佣金返点有何看法?2021-06-11T08:20:45-04:00
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