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除了纽约买房需要准备的大一笔天价开支外，很多买家可能都没有注意到或是忽视了closing cost，房子的过户结算费，在过户当天一并缴清，金额受房子的成交价格及贷款利率等因素影响，新手买家们会很容易忽视该费用而措手不及。可以提前跟买家经纪人讨论，这样当开始看房时，也会对最终的成交成本有个大概的了解 🖇️过户费需要准备的费用明细 ▪️律师费 通常在$1500-$4000之间，不会按照小时计费，所以有了购房计划后，就可以着手找律师，提前准备起来 ▫️豪宅税 当购买超过100万美元的房产时，就需要支付豪宅税，税率从1%-3.9% ▪️产权保险 如果要通过抵押贷款来购房，则需要额外支付产权保险，不同贷方的收费可能不同，通常为购买价格的0.45%，纽约市大多数的房产，特别是曼岛，会有不少近百年的房产，因而很容易会陷入因产权不清而发生纠纷的情况，产权保险可以保障投保人或被保险人免受损失，特别是在不动产的实际产权状况与被保险的产权状态不一致时，可以保障权益 ▫️纽约转让税 这个只适用于纽约新开发的Condo项目，如果房价在50万美元以下，纽约市需要支付的转让费为1%， 其它转让费为1.425%，同时，纽约州也需要支付一笔转让费，300万美元以上征收0.65%，其余则支付0.4% ▪️其它费用 同时还有些各种的杂费也需要计入考量，如抵押费用、评估、调查、入住押金、申请费、记录费用等，这个也会计入到买家的交易成本中。尽管这些支付不可避免，但择木地产高达2%的佣金返现，也能帮助买家节省一笔预算 🖇️手把手教你如何预估closing cost 搜索关键词NYC Closing Costs Calculator for Buyers，可以查询到相关的网站模拟计算器，输入你心仪公寓的价格，就会估算出大致的费用，假如你看中了一套200万美元的公寓，首付需要支付25%，那么你需要支付的closing cost预计还会有7万美金+，其中支付的律师费为$1500-$4000；该房价超过了一百万，则需要支付纽约豪宅税为$25000；产权保险为$9000；银行律师需要支付其$1500；抵押贷款税需要支付$28875；其他杂七杂八的成交成本预计$4000；如果购买的公寓为纽约新开发的Condo项目，还需额外支付纽约州转让税以及纽约市转让税 #纽约[话题]# #买房[话题]#

当你开始了看房买房之旅，那么首先需要考虑的便是首付，在寸土寸金的纽约，首付的价格也会相比其他城市高出很多，那么本帖就来一起看看如何为首付存钱吧   🔎选择购房的位置与社区 在纽约，选择住在哪里可能会成为购房清单上的一项重要事宜，地理位置是影响纽约房价的重要因素之一，不同地区的房价也相差较大。因此要提前调查好每个感兴趣的社区情况，如是否拥有成熟的商圈，是否步行范围内可以满足饮食购物的需求，是否拥有自己的社区公园或烧烤区都是需要纳入考量的因素，大家也可以找自己的买房经纪人讨论自己的诉求，择木地产有着高达2%的买房佣金返现   🔎决定自己的购房预算 一旦你确定了自己想住在哪里，可以为自己制订一个存钱计划。浏览你感兴趣的社区内的房源信息与价格，并筛选你所能达到的首付金额。传统抵押贷款机构通常需要房屋定价20%的价格来支付支付，把这个金额作为初始目标，另外也需要准备其他的交易费用的金额。首付款越多，买家就越有机会获得有不错的抵押贷款。同时，由于近期的通货膨胀，买家也要准备好面对房价上涨，未来这个数字可能会更高的问题。买家也可以再设置个额外的储蓄目标，作为应急基金，如果你找到了心仪的房源，储蓄计划可能会让你在竞价中胜出，或是帮助你支付closing costs   🔎设定自动储蓄 生活在有着繁华夜生活的纽约，随时可能会面对一笔大额的花费，或是一场中央公园的音乐会，或是一场米其林餐厅的饭局。买家可以设定自动储蓄，定期向saving account存钱   🔎集中处理手头的贷款情况 每月支付的未偿还贷款金额或信用卡还账，也会使得买家所能申请到的抵押贷款降低，可以专注先处理任何高息的贷款情况。当抵押贷款机构评估信用时，偿还其他债务来提高债务收入比可以帮助提高买家的借贷能力   🔎考虑一下高收益储蓄账户 当你已经有了可观的储蓄金额，便可以考虑开一个高收益储蓄账户。花点时间研究一下，找一家适合你的银行，许多网上银行会提供开户奖励，但取钱可能会比较麻烦，还有一些高风险的投资机会，可以选择适合你当前情况的银行   🔎重新审视你的消费方式 当你开始为在纽约买房进行储蓄时，重新审视你的消费方式是管理你的财务目标的另一种有效方法。削减那些不必要的开支，如取消几个月都没用过的subscription，减少昂贵的米其林餐厅探店等。亦是为了更高的收入而换工作，或是做一份副业

  最近在买房看房的小伙伴，估计都感受到了房产市场的火热和房价的不断攀升。虽然房价会受全国购房热潮的影响，但也受很多其他因素的影响，如本地房产市场的供需关系，房屋本身的住宅功能以及地理位置等，那么本帖就来一起看看决定房源价格的因素吧 ⭕️影响房价的因素⭕️ ▪️房间是否有空间做家庭办公区 受疫情的影响，不少公司都开启了在家办公的模式，买家开始考虑房屋内是否有工作空间，根据realtor.com的数据，拥有家庭办公空间的住宅售价通常比没有的高3%左右 ▪️卫生间的数量比质量更重要 拥有着更多的卧室并不意味着更高的房价，除非房屋的面积与卧室数量成正比，虽然卧室不是价格的重要影响因素，但是浴室的数量会提高房价，2B2B相比2B1B可能就会高出数千美金。如果进行房屋改造，多一间浴室可以使房屋的转售价格提高6%，而改造浴室的装修风格会使价格上涨约4%，通常使用面积大、房间多、内部装修精致的房屋的定价会更高 ▪️房源附近是否有校区 大家都喜欢在学区附近买房，特别是房屋周边有优质学区 ▪️附近步行距离是否有杂货店 房屋周边的配套设施越齐全，房屋的报价也会更高，根据ATTOM data的数据，在拥有至少一家Trader Joe 's的区内，房价5年涨幅为35% ▪️屋子附近是否有公园 如果房屋地处都市要地，能欣赏城市美景，还有公园可以亲近大自然，房价也会较高，John L. Crompton的研究表明，公园对面的房屋通常可以获得8%至10%的溢价，也需要注意交通及垃圾等潜在的不利因素 ▪️房屋所处的地段及交通便利度 房地产行业的老话“location, location, location”足以可见地段的重要性，也会对房价产生良性循环，好地段会导致高房价，导致该地的房产税高，使得配套设施好，房价也会持续走高 房主通常会给他们的房源一个高股价，此时就需要房地产中介通过客观的方式来计算房价，买方经纪人会给买家准备CMA报告，一份对某一地区近期房源销售情况、待售房情况和当前挂牌情况的一份分析总结。基于近期的房产销售情况和市场趋势的一个估价分析，帮助买家确定房屋价值。根据房地产市场的活跃程度，经纪人会参考过去30天内售出的房屋，一个好的房产经纪也能帮助省不少心，择木地产的buyer’s rebate program还有着高达有2%的佣金返现 #纽约买房#

在过去的两年里，房价不断攀升，而且供应数量则一直处于停滞状态，同时变化无常的抵押贷款利率也在给买家制造着挑战，自6月以来，利率反复波动于5.89%和4.99%之间 买房的过程通常会比较复杂，尤其如果你是买房新手小白，没有经历过利率不断变化带来的压力。为了避免被利率上涨弄得措手不及，买房时通常会需要找到一个好的贷方寻求专业的咨询和帮助。一般买家经纪人也会有推荐的贷方，择木地产除了经验丰富的经纪人，还有高达2%的佣金返现 密切关注利率走势，可以提前准备pre-approval letter，获得申请抵押贷款的资格，定期与贷方联系，让他们发送最新的价格信息，不同银行的利率差别很大，因而可以多多了解不同贷款机构的报价，如不同的银行、信用合作社和在线贷款机构，拿到各家报价后进行对比，选择最佳的报价方，同时也要留意pre-approval letter30至60天的有效期 如果买家还没有完全做好申请pre-approval letter的准备，可以先找贷方申请pre-qualification，这个申请主要基于买家提供的财务信息（收入和债务情况），不需要做全面的信用检查。抵押贷款预审资格取决于当前的利率情况，如果在买房期间利率上升，这可能会影响买家的贷款申请。可以找买家经济和贷方了解下最新的情况，以及是否可以获得预审资格以及批准信 当我们申请抵押贷款时，我们现在借钱，但是会未来的30年内来陆续还贷。同时，贷方也会考虑现在的利率以及将来的利率变化。哪怕现在利率上升，他们也不会以现在的利率来进行收取，而是会参考未来的利率变化，取平均值来进行收取，这也是利率在不断变化的原因。买家可以考虑不同的贷款选择，大多数购房者会选择30年期固定利率的抵押贷款，抵押贷款除了固定利率，还有可调整利率ARM，其中，ARM的利率会随着时间而变化。ARM 通常从 10 年、7 年、5 年或 3 年的介绍期开始，在此期间利率保持稳定。之后费率可能会定期变化。买家也要弄清固定利率与 ARM的相关信息，如果买家考虑ARM，务必要了解清楚利率何时开始调整，可能上升的幅度，以及需要支付的利息 一旦找到了你的理想房源，在准备closing的过程中（一般需要30-50天）可以与贷方锁定一个好的利率，一般可以锁定30-60天，有的贷款机构会提供到90天 #买房# #纽约买房#

  买房总是让人兴奋又忐忑，除了开启人生的新篇章，还意味着买家将承担一笔债务，来看看你是否已经做好了买房的准备，如果能对以下问题给出肯定的回答，那么便意味着你已做好买房的准备 ❓你有稳定的收入吗 贷方会要求看到买家至少两年的纳税申报单或工资单作为收入证明。同时也希望看到买家将用于首付的钱存入银行账户至少60天，这能证明买家有足够的钱来支付抵押贷款 ❓你想长期呆在同一地方吗 买房是一个长期的投资，你是否打算在该城市生活五年以上，是否有计划组成家庭，你的工作未来是否会有relocate，据National Association of Realtors的数据表明，自住房的平均年限为13年内，而这个数据也在不断上升。如果只打算在该地区住上几年，那需要考虑一下成交价3%到4%成本，对比下租金，来判断买房在经济上是否合理 ❓你是否对管理债务感到自在 那些有能力管理自己债务的人更有可能在住房贷款上获得更优惠的条款。按时偿还每月债务会带来更高的信用评分，FICO的良好信用评分是700分，当买家分数达到740以上，会获得更好的利率优惠 ❓你有应急资金吗 应急基金可以帮助你买家付意外的开支，一般建议在储蓄账户中存有生活三到六个月的现金，而房主可能需要更多，买房也需要维护和升级。据HomeAdvisor的数据，去年房主在房屋的维护上的平均花费为3,192美元，在紧急维修上的平均花费为1,640美元 ❓你有足够的现金付首付吗 买房一般需要有购房价格的20%作为首付，首付低于20%的买家需要支付私人抵押贷款保险。PMI的成本通常会加到买家每月的抵押贷款中，可能在贷款金额的0.5%到2%之间，尽可能多的预付定金也会帮助买家在整个贷款期内节省利息 ❓你知道自己的买房预算吗 了解自己的买房预算不仅意味着需要对可承担得起的月供有明确认知，还需要清楚的了解closing costs、保险和税收。买家也可以跟自己的买房经纪讨论，一个专业的买家经纪也会给出专业的建议，择木地产还有着高达2%佣金返现 ❓是否做好了买房后的生活习惯改变 你喜欢每个周末出去吃饭吗?你每年都去度假吗?抵押贷款的财务成本是否能让你继续做喜欢的事情?买房是否符合你未来的计划，比如组建家庭或创业? 如果买房意味着买家需要放弃那些你不愿意放弃的东西，那么最好的选择还是再等等 #纽约# #买房#

  当买家考虑从租房转变为买房者，会需要面对哪些财务变化，这篇就一起来看看吧 📌信用评分会大幅下降 当开始关注买房和抵押贷款时，买家可能会一直密切关注信用评分情况，信用评分将在很大程度上决定贷款利率的优惠程度，分数越高，买家利率就越低，月供也就越低。当买家拿到抵押贷款后，这个分数就会下降11至40分。当然这个下跌是短暂的，如果买家每个月都按时支付抵押贷款，那么9个月左右就可以恢复分数 📌买家将面对更多的养房成本 作为一个租客，只需要面对房租、网费、水电费等费用，然而作为买房者，则将面对更多的费用，保养、维护和升级的费用全都需要买家来支付。买家需要支付物业费HOA，如果是购买的house，还需要进行草坪维护、蚊虫控制等。房子面积越大，每月的电和暖气费越高，通常不同的费用会有不同的付费网站，甚至有些账单会通过信件来传递。如果账单不及时缴纳，还会出现断水断电断网断电视等情况 📌买家进行存钱变得更为重要 作为买房者，存款不足将会面对巨大的风险，房主平均每年在家庭维护和维修上花费大约2000美元，如暖通空调更换，管道维修或者其他突发情况，买家可以存入至少三到六个月的支出（如月付抵押贷款、水电费和其他账单费用）进入储蓄账户 📌逾期付款将不会成为买家的选择 拖欠抵押贷款可能会导致灾难性的结果，一般买家会有两周左右的宽限期，如果在宽限期结束前还没有还钱，就会被收取滞纳金，逾期付款也会被报告给信用机构，这将降低买家的信用评分。一旦买了房，最好保持每月的预算充足性，买家可以设置自动还款或每月日历提醒，以确保不会错过还款日 📌买家将享受到新的税收优惠 纽约市房产的减免税条款可以帮助买家尽量减少缴纳房地产税，如421A Tax税收减免条例，减税期为10至25 年；J-51 Tax税收减免条款会为正在翻新的公寓住宅提供税收补贴，一般有两个地税减免周期；Co-op以及Condo Tax税收减免条款，适用于纽约市的公寓业主，且房屋必须是业主的主要住宅，公寓内不能超过三个房屋单位Unit，符合条件的买家可以享受的税收减免大约在17.5%至28.1%之间。在签署购房合同之前，可以跟房产经纪人核实确认，择木地产的buyer’s rebate program还有着高达2%的佣金返现，通过closing cost credit的形式返给买家，买房再省一大笔钱 #纽约买房#

在美国买房，当买家支付的首付低于20%，贷款公司会要求买家购买PMI（Private Mortgage Insurance）房贷保险，本帖就来一起看看PMI 📝什么是PMI PMI是一种保险，在买家停止偿还贷款时，可以保护给买家贷款的银行或者贷款公司，首付低于购房价格的20%时，PMI可能会成为买家房贷的一部分，如买家将购买一套50万美元的房屋，则买家需要支付10万美元的首付才能避免支付PMI，买了房子之后，一旦房屋资产净值达到20%，买家通常就可以要求停止支付PMI，一旦达到22%，PMI通常会自动取消 📝PMI的金额 与其他类型的保险一样，PMI也是每日在变化的一项保险费率。PMI一般是贷款额的0.3%-1.2%，如一套50万美元的房屋，每年需要支付1500到6000美元的抵押贷款保险，每月需要支付125-500美元 📝PMI的影响因素 🔅首付金额 首付款决定了买家需要支付多少PMI，对贷方而言，首付越少风险越大，如果买家违约，房子将被止赎，贷方也面对着更大的损失，因而较低的首付也意味着更高的PMI保费，即使付不起20%的首付，增加首付金额也会减少月付的PMI金额 🔅信用记录 贷方会检查买家信用记录，较高信用评分表示着买家越高的偿还贷款可靠度，买家按时支付账单、月还款金额经常高于最低还款额、避免刷爆你的信用额度，一个可靠的信用记录和较高的信用评分可能帮助买家拿到较低金额的PMI 🔅贷款类型 贷款类型会影响买家在PMI中需要支付的金额，如固定利率贷款通常有更低的PMI，可调利率抵押贷款可能会使月付的PMI金额更高 📝PMI是否可以取消 房贷保险PMI 是可以取消的，一旦买家的欠款少于房屋价值的 80%，买家可以申请取消PMI，同时根据法律，一旦买家欠款降到房屋价值的 78%以下，贷款机构就必须主动取消PMI，另外当房屋升值时，可以要求贷款公司重新做一份新的房屋估值，如果新的估值够高，就可以取消PMI了。可以找有经验的买家经纪人进行咨询，择木地产除了经验丰富的经纪人，还有高达2%的佣金返现 📝避免PMI的方法 🔅首付大于20% 🔅出部分首付，不足的20%的部分用其它的贷款进行支付，如down payment assistance 🔅部分不要求PMI的房贷保险，不过这类房贷的利率通常会更高 #纽约买房[话题]#

买房那些事🏘如何做好预算，理性购房 买房预算是每一个购房者需要面对的一大难题，买家所能负担的起的房价与抵押贷款的规模也息息相关，所以在看房购房的过程中，清楚的了解到预算水平，能帮助买家更理性的准备看房购房流程 🔍Home affordability calculator 学会运用买房计算器，网上可以搜索到相关的网站进行计算预估，在计算器中输入每月收入、每月贷款、首付金额、城市、信用分、贷款类型，就可以估算出每月的月供金额，对于购房的预算，可以帮助买家形成一个初步的了解，但是这个计算只能大致的进行预估 🔍了解影响抵押贷款的因素 买房是一个会影响未来15到30年财务状况的决定，因而需要谨慎的计算每月收入和支出，避免一笔无法长期支付的抵押贷款，计算预算时可以参考以下方面： ▪️贷款金额和贷款期限 ▪️月总收入和年收入 ▪️每月的总债务支出，如信用卡债务、学生贷款、汽车贷款等 ▪️HOA费及公寓Condo fees 通常抵押贷款会要求首付不低于房产价值的3%，买家最低信用评分为620分，债务收入比为36%，月供不超过买家税前收入的28% 🔍FHA loan贷款预算 FHA贷款是联邦住房管理局提供的贷款方案，买家有机会购买到比普通抵押贷款限制更少的房源，如果信用评分高于500，FHA loan最高贷款比率为31/43，这意味着不超过买家收入的31%可以用于房贷，而债务占比不超过43%，普通抵押贷款为28/36。如果信用评分超过580，贷款比例会高至40/50，同时，买家还可以支付低至3.5%的首付款，而普通抵押贷款则需要支付5%或更高的首付款 🔍使用28/36规则评估贷款预算 收入和贷款息息相关，判断自己收入能支撑多大的贷款可以使用28/36原则进行评估，住房支出不应超过税前总收入的28%，总债务不超过36%，如果一个月收入5000美元的借款人在每月住房成本上的支出不应超过1400美元 🔍检查新用评分 信用评分会对买家信用价值进行三位数评分。信用评分高的借款人通常会获得较低的利率，而那些评分低的人将获得高利率。可以每年从三大信用机构各获得一次免费的信用报告。如果不了解也可以咨询买方经纪人，他们会提供专业的建议，择木地产的buyer’s rebate program还有着高达有2%的佣金返现，省心的同时还能省一笔钱 #纽约[话题]# #买房攻略[话题]#

  买房时会接触到各种房源信息，当下一定是会有些混乱迷茫的，如是自住房还是投资房，该房产是否值得投资其资产回报率如何，如何选择适合自己的户型，是选择Studio/Loft或1B1B还是2B2B。作为纽约的买房者，可以会听到ACRIS这个术语，一起来看看这个可以提升技能的宝藏网站 ACRIS全称Automated City Registrar System，本质上是一个搜索引擎网站，可以帮助买家查找纽约市房地产交易的信息，如契约转让、抵押记录等。住房信息都是公开透明的，不需要付费也不需要申请，在家里冲浪上网就可以在政府的官方网站中查到相关的信息，可以根据地址查询房主信息，以及感兴趣公寓大楼中每个房屋的成交合同、贷款纪录以及地税情况 🔍什么是ACRIS 纽约市的房产记录系统被称为ACRIS，该系统包含了自1966年以来曼哈顿、皇后区、布朗克斯和布鲁克林的所有房产相关文件，任何人都可以在网上自行搜索相关记录并查找感兴趣的房产信息。该网站也被贷款机构、政府机构和房地产专业人士使用，解锁了该网站的用法，瞬间技能力提一档 🔍如何在ACRIS系统上进行搜寻 🔸进入acris.page官网后，点击蓝色按钮Begin Using ACRIS进行搜索 🔸使用document ID number、party name、街道地址进行搜索，如果没有特定的ID号码，搜索BBL或街道地址也能查询到有效信息，同时在进行搜索时，可以将缩写输入成全称，如将缩写的N输入为North，如果依旧搜索不了想要的信息，可以打311 🔍ACRIS系统提供哪些类型的文件 在系统上，可以通过关键字、日期和文档类型查询到契约、抵押贷款、财产税及更多其他的房地产相关记录，如果有感兴趣的房源，也可以自行先查询研究下该房产的历史，也可以跟买家经济进行讨论，一个专业的买家经济也会给出专业的建议，择木地产还有着高达2%佣金返现 🔍ACRIS系统的使用优势 可以帮助潜在买家在出价前对该房产信息进行研究，判断公共记录与房地产清单中的信息是否一致，以及卖方提供的信息中是否准确，同时还可以确认契约或其他文件是否已正确归档，所有的信息都是公开透明的。除了在线查询，还可以进行下载和打印需要的官方文件 #纽约[话题]# #买房[话题]# #买房攻略[话题]#

当终于觅到了一处理想房源，努力攒够了首付，准备拿下这套理想房源，这个买房的阶段中都会遇到谁，需要跟什么人或机构打交道，就通过本帖一起来看看吧 🔸Seller 卖家是目前出售公寓的所有者，也是该公寓所有权持有人，如果卖家出售的是co-op，则他的身份是该公寓大楼的股东，卖家会跟他们的房地产经纪人一起，设定公寓的挂牌价格以及后续的交易流程 🔸Buyer & Buyer’s Agent 此时正在阅读文章、研究房源信息你身份便是买家，在寻找公寓之初，买家将会决定社区、价格范围以及想要的公寓特征。虽然不是必须的，但买家通常会聘请一名房地产经纪人来指导他们完成购买过程，买方经纪人会帮忙安排公寓参观，帮助买家缩小搜索范围，就定价和谈判策略提供建议，准备报价等。择木地产的buyer’s rebate program还有着高达有2%的佣金返现，一个专业的房产经纪，可以帮助买家在买房过程中会省不少心 🔸Home Inspector 许多买家会选择在签订合同前对公寓进行全面检查，这些专业人员获得了纽约州的许可，会对公寓内部进行彻底的审查，帮助买家避免潜在的风险。同时也会提供一份房屋检查报告，详细说明可能出现的任何问题，让买家安心进行购买 🔸Mortgage Loan Originator 如果买家计划使用抵押贷款来购买公寓，将会需要与抵押贷款的发起者谈判抵押条款，他们会询问抵押贷款的目标、审查买家财务状况与信用评分，提供符合买家需求的抵押贷款选项，签发预批准信 🔸Appraiser 在进行抵押贷款的过程中，贷方会让有资格的评估师，对公寓的情况和面积进行评估，并生成一份正式的报告 🔸Real Estate Attorney 通常买卖双方会聘请各自的房地产律师，在双方接受报价后，房地产经纪人会向房地产律师提供一份包含所有交易条款的清单，卖家律师会根据条款起草合同，并提交买方律师进行审查，买房律师也会帮忙审核，修改合同，如买卖合同、产权调查、完成交割、售后登记等 🔸Bank Attorney 当买家用抵押贷款购买公寓时，银行会要求一名律师审查所有文件，以确保文件正确填写 🔸Managing Agent 大多数的公寓大楼都有专业的物业管理公司，他们负责建筑物的维护，收取维护费用及行政工作 🔸Movers 搬家前的重要一步，大部分买家可能会需要雇佣搬家公司