Zemunyc

  购房中的最后一步，也是对买家权益的重要保护，检查房屋状况是否跟之前一样，确保之前的异常情况已维修或填补，且没有出现新的异常。确认房屋状况一切正常，那么本帖就来一起看看Final Walk Thru这重要一步 . 🔍Final Walk Thru是什么 这项权益通常是写进买房合同中的，是在过户前要求做完解决好的，让买家检查房屋状况，如果发现问题一定要在过户前解决好，过户以后卖家一般就不会再处理了 . 🔍为什么要在过户前进行Final Walk Thru 假如买家提前一周进行了Walk Thru，一切都正常，然后再此期间，管道开裂漏水造成水渍现象，或者卖家搬家时造成了需要修复的痕迹，那么这些问题都只能买家来承担风险了，因而Final Walk Thru一定是过户时的最后一步，通常在closing前一天进行，这样可以降低买家风险 . 🔍Walk Thru期间可能出现哪些问题 大多数情况，都是一些小问题，如炉子的燃烧器坏了、水龙头滴水，可以快速简单的修复完成，有时可能会出现些更复杂的问题，如卖家搬家时在墙上留下了个洞，或是冰箱坏了等情况，这些问题的修复可能需要更多一些时间，解决方案也略不同，有时卖家可能不会进行实际的维修，而是提供信用额度，让买家自行处理，如冰箱坏了，卖家提供几百美元的信用额度让买家自己处理 . 🔍Walk Thru期间发生分歧怎么处理 通常分歧会出现在两个方面，一方面是否有必要进行修复，此时合同就显得尤为重要，会清楚标识房产中的细节，如房屋带家具等设施，需标示出所有设施正常工作。一个负责任的买房经纪也能帮助买家避坑，择木地产还有着高达2%的佣金返现，省心同时又能省下一笔钱。另一方面的分歧则是补救措施，卖家可以选择直接修理或支付修理费用，如果卖家认为买方要求太多，可以延期交易进行修复工作 . 🔍Walk Thru Checklist ▪️打开关闭所有照明设施，确保正常运行 ▪️检查所有插座，带上手机充电器 ▪️打开水阀检查水漏，测试马桶冲水情况 ▪️调试所有电器，如洗碗机、洗衣机、烤箱等 ▪️HVAC测试，检查供暖制冷是否正常 ▪️房间是否打扫干净，检查屋内是否仍有卖家个人物品 ▪️检查窗户情况，天花板、墙壁和地板是否有损痕 ▪️卖家承诺的维护修理是否已完成

不知道有多少小伙伴，在新年加入了买房看房计划，第一次接触该领域，特别是买房新手小白们，不免会感觉到迷茫，那么买房需要准备哪些材料呢，是否需要等到有心仪的房源才需要开始准备，这篇帖子就来一起看看吧 . 🏝申请pre-approval letter 如果有买房的计划就可以提前开始着手准备的材料了，Pre-approval letter就是贷款预批信，是银行根据贷款人的个人信用分数、收入、存款等条件给出的，对贷款人有能力购买房子的证明。这个可以在有购房计划的时候就去审核办理，选择贷款难机构，同时也可以帮助自己更了解购房Budget和所能承担的房价上限，一般来讲，在美国购房只有拥有了预批准信，卖家才愿意和投资购房者商讨其他的事项，Pre-approval一般会需要提供以下信息： ✨过去2年以上的W2或者报税单 ✨近3个月的工资单 ✨近3个月的银行流水 ✨驾照、社安号 . 🏝上网搜寻了解相关的房源信息 了解到自己的购房预算后，就可以上网搜寻相关感兴趣的房源了，也可以帮助自己对纽约的房地产市场有个初步的了解认知。同时，也可以去参加一些Open House，了解下感兴趣的房型以及社区情况，也可以帮助小白买家们快速加强知识点认知 . 🏝准备home buyer offer letter材料 有了目标房源后，除了买房财务证明外，还需要一封购房信来正式介绍买家的购房情况，并提供买家的一些背景资料，以供卖家对买主有更清晰的认知了解，同时，也会附带上买家的出价Offer，以及首付情况，是否会出资更多的down payment . 🏝买房所需准备的文书 购买房产不仅仅是根据买家需求来寻找合适的房源，过程中还会涉及到大量的文书工作。如Sales Deed、General Power of Attorney、Property Tax Receipts、Encumbrance Certificate、Due Diligence等都是我们在购买房产时，需要进行着手准备的，所以一个好的房产经纪和靠谱的买房代理律师会让买家在买房过程中更省心，也能确保买房流程的顺利进行。择木地产还有着buyer’s rebate program高达2%的佣金返现，经纪人还会帮忙针对房源情况给出一些可观的分析，推荐贷款资源，帮忙填写买房出价合约意向书，确保后续的贷款文书的顺利进行

在纽约生活，买房好还是租房好，租房自己住，房费年年涨，而买房要考虑该什么时候买房，现在买房划不划算，择木推荐大家从以下几个维度考虑   🔔以5年为维度，对可能性的变量进行考量 买房是个大工程，切不可操之过急，买房也会伴随一大笔交易成本，比如你购买了套Condo公寓，那么总交易成本大约为成交价的10%，购房时自然也要考虑居住时间，毕竟掏了10%的费用住进来，短时间就要搬出出手，而房产价值还没有升那么多，那么自然租房优于买房，反之打算长期定居纽约，那越早买越划算。现今的通货膨胀率大概为2%，假设交易成本为10%，那么大约需要5年就能实现收支平衡，当然如果使用择木进行买卖，交易成本会更低，同时还能享有高达2%的佣金返现   🔔买房时需要考虑哪些因素 🔸确定购房房型，了解Co-op、Condo、Single Family Residence等不同房型 🔸确定社区和地理位置，如拥有成熟的商圈，步行范围内可以满足饮食购物的需求，拥有自己的社区公园或烧烤区都是需要纳入考量的因素 🔸未来工作生活的变更，买房通常需要被绑定30年的mortgage payments，需要考量位置变更的可能性，如果未来需要搬迁，出售已购房屋还会产生额外的一笔交易成本   🔔买房和卖房的财务要求 租房一般要求房租的40倍或是需要担保中介，购买除了要求至少10%的首付，debt to income比率通常要低于43%，而Co-ops公寓则更严格，除了至少20%的首付，还需要债务收入比低于30%以及1-2年的post-closing liquidity   🔔比较买房和租房的月付 租房的月付是纯开销，而买房则需综合考虑，Mortgage由本金和利息构成，本金和利息都是实际支出，但前75万美元本金的利息可以抵税，如某人在32% tax bracket情况下，1万美元的利息可以避免支付3200美元的税款。Building Payments，如购买condo，通常会收到两笔账单HOA Fee和Property Tax，而Co-op会合并成一笔维护费用进行收取。Capital gains，出售的房产只要在其中居住满两年，就可以享受25万的抵税，如果购买大户型house，还可将多余的房间进行出租，那么租金也可以帮忙解决每月的贷款还款，择木地产有着高达2%的买房佣金返现，买房时还可轻松再省一笔。

Closing cost 即房子的过户结算费，在过户当天一并缴清，金额受房子的成交价格及贷款利率等因素影响。哪怕是新手小白们，也需要对这一概念有个了解，这样当开始看房时，也会对最终的成交成本有个大概的了解   🔎Mansion Tax豪宅税 房地产转让税，会对价格超过某一特定金额的房产进行征收。对大多数纽约人来说，豪宅税是购买房产时最大的交易成本之一，税率按房屋价格的区间进行阶梯化收取，从100万美元收取1%开始，并逐步提高至2,500万美元收取3.9%，比如购买了一套价格为250万美元的房产,则将需要支付纽约豪宅税（购买价格的1.25%）31250美元   🔎Mortgage Recording Tax房贷登记税 若贷款额在$50万美金一下，买家要支付的产权登记税为贷款金额的2.05%；若贷款金额在$50万以上，买家则需要支付贷款金额的2.175%。比如购买了一套价格为250万美元的房产，首付20%，则将需要支付产权登记税为200万美元的2.175%，大约为4.35万   🔎Title Insurance产权保险 产权保险是较为普遍的一种房屋保险，作为一份保单，可以保障投保人或者被保险人免受损失，购买Condo或者House，都需要购买产权保险，如果是购买Co-op，则不需要进行购买。有了Title Insurance 房地产交易会保障买家的权限，不需要担心卖家是否合法购得和持有该物业，也不需要担心卖家是否是真正的合法持有人。Title Insurance 公司会负责相关信息的调查，及时发生诉讼，保险公司也会进行赔偿   🔎Attorney Fees买房代理律师费 律师的费用在美国各州及地方的收费都不尽相同，主要取决于交易的复杂程度以及需要律师在审理过程中所涉及的程度，纽约的买房代理律师每笔交易的费用大约在$1500到$4000，买房代理律师一般是按交易笔数来收费的，通常是在交易结束时进行费用的收取，所以当有购房意愿的时候，就可以开始找相关的律师了，这样在选房看房时，也能咨询了解到交易的潜在风险和问题。   🔎其他费用 可能还需要准备到一笔Purchase Application Fees，另外有的卖家会试图将他们所需支付的费用转移给买家，如transfer taxes和一些其他的费用，所以拿到的所需支付的费用时，一定要让买房代理律师帮忙仔细审核   也可以参照择木地产官方网站的过户费用计算器，可以让大家在看房同时对自己的必要之处有一个了解哦。

condo是纽约购房者们的重点对象，有着精装修房的Condo通常会配置好烤箱、冰箱、洗碗机、洗烘机、壁橱等基础家居设施，而广受买房者的喜爱，而且自带齐全的大楼公共设施：健身房、游泳池、楼顶烧烤区，由大楼物业统一维护管理，入住时，只要购置床铺等简单家具就可以拎包入住，也不需要为房子额外操心 . 🏡寻找理想房源 ▪️申请Pre-Approval Letter，在美国购房只有拥有了能证明购房者投资能力的预批准信，贷款公司和银行才会提供资金支持 ▪️考量房源中各项指标的重要性，看房时很难遇到十全十美的理想房，因而需要谨慎考虑交通、社区、学区和户型房源等各种因素之间的权衡取舍 ▪️确定购房预算和房型，了解Co-op、Condo、等不同类型房产的优缺点，以及决定哪种户型更适合自身购买，择木地产的经纪人也会根据经验，帮忙给出一些可观的分析预判，帮助买家进行房产市场的趋势分析，还有着丰富的贷款资源和房源信息，可以为买家提供更为便捷的购房服务 . 💰准备报价Offer ▪️填写REBNY financial statement财务报表，也是纽约购房一项重要的财务资金证明，特别是流动资金部分，买家还需要提供负债liability ▪️联系靠谱负责任的房产经纪人出价下Offer，帮买家制作出亮点满满的简历式Offer . 🏅出价成功，拿到Offer ▪️房产经纪人会基于市场价格数据以及专业的行业经验帮忙出价谈判，如果谈判顺利的话，一旦拿到Offer就要迅速着手于房地产律师的进入合同审核以及签约。 ▪️合同确认后，可以签约并且缴纳定金，双方合同签完之后，律师会安排产权调查. 同时买家开始银行贷款application. ▪️房产经纪人协助完成大楼物业委员管理会申请（Board package application) ▪️律师进行过户文件审核，律师会负责帮忙安排房产调查和房屋过户，房屋过户时, 买卖两方和律师, 银行律师等都会参加，产权转让登记在案后即表示房屋过户完成，就可以去领取新家的钥匙啦 . 🧧买房佣金返利 能帮买家省下一大笔的条例，一定要了解！佣金返利在纽约州是合法的，也是纽约购房者的一大福利。所以大家在找买房经纪时，可以询问下返利。择木地产的buyer’s rebate program有2%的佣金返现，买方可以在过户后轻松拿到小几万刀的返利。详情请联系客服咨询！

当刚开始接触买房领域时，经常会被几个英文单词或是缩写而愣住，相信大家做功课时一定经常遇到这几个词：CC，R/B/B，RET，421A Tax，WIC，W/D，Rebate，他们活跃在各个房源信息网站上。学会这几个词，买房小白就成功晋级啦 . 📨CC（Common Charge） CC代表Common Charge，即物业管理费，大楼为住户提供的各项公共服务和设施所带来的费用，公寓提供的额外服务越多，需要付的公共管理费就越高。如供暖、公共区域的用电及维护、花园除草修理、储存室的清洁、垃圾回收等大楼服务都包含在这项费用中，单独向大楼住户收取 . 📨RET（Real Estate Tax） RET代表Real Estate Tax，即房产地税，美国房产税率由各州财政指定，一般为房价的1%~3%不等。需要注意的一点，房地产税为浮动税率，可能会随年份而变动，如果所在地区的房屋价格上涨，则现有的房屋可能会以较高的价格被重新评估，这意味着下一年就需要支付更高的地产税 . 📨421A （421-A Tax Abatement） 421A 代表421-A Tax Abatement，即该公寓可享受地税减免政策。1971年纽约市发布并启动了421-A政策，以此鼓励开发商建设新楼盘，带动并刺激经济的发展。421-A会给到地产开发商最高可达25年的纳税扣减福利，因而在这些楼盘购房的业主也会同样享受到该福利 . 📨R/B/B、PPSF、WIC、W/D 🗝R/B/B=2.5/2/2代表房间数有3.5间，两间卧室，两间厕所 🗝PPSF代表着每平方英尺的价格，用销售价格除以总面积计算而来 🗝WIC代表着在公寓内设有一间步入式的储藏间 🗝W/D代表着在公寓内有拥有独立的洗衣机和烘干机 . 📨Buyer’s Rebate Program Home Buyer Rebate即买家佣金返点，纽约州和新泽西州小伙伴也都可以享受该法律条例，rebate佣金返利又称为佣金回扣或买家回扣，买方在过户时会收到一张买家经纪提供的返现支票，如择木地产buyer’s rebate program的2%佣金返现，如买家购买了一套100万的房产时，不仅不需要支付买家经纪费用，还可以收到一张20,000美元的支票，分分钟又剩下上万刀 即刻联系择木地产，咨询您的独家高额返点！

地球人都知道，纽约是一个非常国际化的大都市，全世界各地的人都愿意到这里来投资。纽约的房地産从历史上来看，是最稳定，最安全，最有弹性的市场。 今年中国人在曼哈顿的房産投资已经是去年的3倍。有许多个人买住家公寓的，也有越来越多的公司来够买商业地産。但是如果不了解纽约房産的规律的话，就会陷入很多误区。买房这麽大的一件事情，不提前做好功课怎麽办？ 找一个深谙纽约曼哈顿的房産市场的团队 也许你在买房方面并非新手，也许你已坐拥好几套豪宅，拥有自己的律师和会计师。但是纽约州的情况和别的州并不相同。2008年以後银行贷款也很严，因此，专家建议，还是找精通纽约房産市场的律师、会计师更为放心。 要清楚自己买房的目的：为了个人自住还是为了投资？ 如果是自住，个人的偏好就很重要。比如是否有健身房，是否离公司近等等。但如果是为了投资，理性和数字则在此时显得更为重要。毕竟投资的收益才是最重要的。 树立正确的期望值 很多人都知道纽约是投资房産的好地方，因此也对纽约房産抱有很高的期望值。然而现金回报率（cap rate)却未必令你满意。现金回报率指每年的现金收入。在曼哈顿，住宅房産的cap rate 大约在 2 to 3 %, 商业房産大概是 3% 到4%。如果想要更高的cap rate 的话，可以看一下周边的地区，比如説皇后区、长岛、布鲁克林、布朗士、新泽西 。 纽约房産非常安全，稳定，房价一直稳定上升， 是很好的保值的市场。在纽约购置房産更多的是为了长期资産的升值潜力。风险，和回报都是成正比的。 从短期来讲，投资回报率在纽约并不高，但从长期资産增值的角度来讲，举个例子：在1980 年， 中央公园西81 街的 Townhouse 才$65,000, 现在最便宜的也要4 百到5百万。如果你只看每年的现金回报率的话，其实并不能説明问题。 Tips： 1、不要只看面积大小，同样的面积，买２卧室的房子，更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。 2、选carrying cost ( common charges 管理费+ property tax房産税) 低的房子 3、选有tax abatement 的楼。许多新的楼有10〜20年减税。等到正常的税在15到20年後开始，市场已经增涨了很多，而且你会已经还清了贷款的很大一部分。比如説 20 Pine，property tax 一室的话才$100 不到。 4、要看有多少个房子在楼里出租，有些楼有太多的出租供应，那你买的房子可能需要更多的时间租出去。 5、买新的Condo, 不仅好租出去，而且房産增值速度也更快。但是适合更有实力的买家 纽约并非炒房天堂 纽约的房地産市场非産成熟，也很规范。 如果你买了很快卖掉的话，有很多费用。作为买家来説，费用有：保险费，贷款费用，还有律师费，也叫closing cost. 一般是3% 到 4%。 作为卖方来説， 要付经纪人的broker费用，在加上transfer tax, 总共大约是8% 到 10%。转买转卖的代价较高。 纽约的房産类型不够了解，coop不适宜海外人投资。如果是买投资房的话，Condo更合适，Coop不适合做投资房，除非你打算先是自己住，然後再租出去， 有些Coop比较宽松，住了几年以後，你就可以随便租了。海外人士不适合买Coop. 买家要经过楼里的资格审查，一些楼比较喜欢有工作的成年人，因此家长买给孩子会被拒绝。一些楼只卖给作为主要居住地的买家，如果是买了当度假房的，买方将会被拒绝。一些楼更喜欢 "一般的"居民（无名人士），因为居民不希望被人骚扰。   纽约买房可以合法获得买家返点 你知道你可以从房地产经纪人那里拿回现金吗?正确——无论你是购买condo或联排别墅，还是购买co-op，你都可以获取高额佣金回扣。择木地产是一家新型房产经纪公司，宗旨就是为买家们省钱。我们业界高额的买家返点计划（buyer’s rebate program）使纽约的买家可以获得高达您购买价格的2%的佣金回扣。例如，如果你买了一套150万美元的公寓，你最多可以获得3万美元的现金回扣。   择木能为您做什么？ 择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司，提供给您业界领先的买家佣金返利，高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。 ZEMU择木纽约置业秉持为客户争取最大利益为原则，提高工作效率的同时，也专注于为买家们提供更好的客户体验，接将转最大化的收益转嫁给纽约市的购房者。即刻联系择木地产，获取您的独家买房佣金返点！来源：网络整理 更多详情信息欢迎联系纽约择木地产    

给纽约首次购房者的7个专家建议     终于买房时机已经到来，2021持续的低利率，终于让你已经决定结束租房的日子!   在努力攒够了过去几年的钱之后，你终于准备好踏上你的购房之旅，而成为纽约的买家之一，而且是首次购房者！ 为了确保你已经完全准备好这次一次极其重要的人生大事，纽约择木地产这里有7条建议，供初次购房者参考，绝对可以让你你在纽约购买你的第一个新家时，可以节省相当一部分的时间和金钱。   首次购房者纽约 1)存钱 存钱越早越好。纽约市是美国(可以说是世界上)最大的城市之一，但它也是首次购房者购买公寓最贵的地方之一。当你在纽约购买产权公寓condo或合作公寓coop时，除了高昂的销售价格外，首付要求——通常是你购买价格的20%——所以使你尽可能节省非常重要。   许多首次购买共管公寓的人认为，他们可以少付首付。不过，这种情况在纽约很少见(即使是那些曾经接受10%首付的公寓也不常见了)。纽约的大多数合作公寓最多允许80%的首付(20%的首付)，但一些合作公寓的首付要求甚至更严格，达到30%或更高。无论你计划购买哪种类型的房产，都要存钱。   除了为首付存钱外，确保以负责任的方式偿还信用卡或其他高利率循环债务。如果你打算购买合作公寓或共管公寓，合作公寓管理委员会和你的抵押贷款公司会评估你的债务收入比。   你需要的不仅仅是首付 不要忘记过户费用!，“在买房时，你需要的不仅仅是首付。”纽约的购房者还必须支付大量的交易费用。这些费用可能有所不同——从合作公寓购买价格的1%到2%，公寓购买价格的2%到4%，在某些情况下，新建公寓的价格甚至更高。   你可以用择木地产的NYC Closing Costs Calculator来估计你要支付的费用。   择木地产重要提示！ 你知道买家可以从他们的经纪人那里得到佣金返点rebate吗?如果你是第一次买，一定要要求折扣，那将很大程度上节省你的大部分过户费用。   了解更多关于择木地产的高额买家返点计划 3)获得贷款预批 虽然你可能已经在网上看到了一些漂亮的房子，但在你开始搜索之前，你需要对你实际能支付的月供有一个明确的了解——而不是你认为你能支付的起。你应该联系银行或贷款经纪人，以获得一份预先批准信pre-approval letter——他们会核实你的收入，检查你的信用评分，并要求提供更多关于你的收入、资产和负债的相关信息   预先审批不仅能让你清楚地知道自己能在公寓上的支付天花板，还能让你在找到合适的公寓时迅速采取行动(在提供报价时我们需要同时提交预先审批信)。   4)是时候找房了，撒开大网 大多数买家，不管是新手还是老手，一开始的搜索范围太窄，后来被迫扩大。当你开始找公寓的时候，最好保持开放的心态，所以尽早撒网，以节省自己的时间。   当你研究适合你的个性需求、通勤和预算的社区时，多考虑几个社区来做比较。这可以让你发现更多的特点，并增加你找到the one的概率。   5)为竞争做好准备 超过850万的人在纽约竞争一个住的地方，在这个城市里买一套公寓会像找一间租的房子一样有竞争也就不足为奇了。如果你的预算中有一套价格合理的共管公寓或合作公寓，那么它很可能不会在市场持续太长时间。   当你喜欢一套公寓时，同样重要的是要迅速采取行动，你也要做好准备，以免因其他买家的竞争而错过几套公寓，尤其是全现金买家。   如果你发现自己正处于一场争夺梦想公寓的竞购战中，这里有5条小贴士可以帮助你在纽约赢得竞购战。   6)听取买方经纪人的意见 当考虑这是你人生中最大的一项投资时，尤其是作为第一次买房的人，从那些把你的最大利益放在首位的人那里获得专家建议是非常有价值的。你应该选择一个买方经纪人来代表你。   买方经纪人协助你寻找，解释你需要编写的文件(包括你的抵押贷款预批准和reny财务报表)，指导你在报价时的谈判过程，准备你的董事会一揽子计划，等等。另外，买方经纪人是维护你利益的人。如果你直接与挂牌经纪人交易，你可能要警惕双重代理。请记住，挂牌代理代表卖方，可能对你不忠诚，并可能促进对你不利的利益。   7)拿买房佣金返点！！！ 你知道你可以从房地产经纪人那里拿回现金吗?正确——无论你是购买condo或联排别墅，还是购买co-op，你都可以获取高额佣金回扣。择木地产是一家新型房产经纪公司，宗旨就是为买家们省钱。我们业界高额的买家返点计划（buyer’s rebate program）使纽约的买家可以获得高达您购买价格的2%的佣金回扣。例如，如果你买了一套150万美元的公寓，你最多可以获得3万美元的现金回扣。   当你花这么多钱在纽约买一套公寓，从择木地产拿回钱是相当爽的。这些额外的钱你可以用来装饰你的新公寓，抵消你的交易费用，买多一些心爱的家具等等。   第一次在纽约买公寓可能会让人不知所措，但是如果你已经在这个过程中做了调查和准备，你就领先了大多数人。一定要多问问题，从当地的专业房地产中介那里得到建议。 祝大家都能早日找到理想之家。

许多海外买房，初次踏进曼哈顿房市，在看房时不知道要怎么挑选最适合自己的房产，尤其作为投资用途的人，经常会问，曼哈顿哪里最好出租，哪里租金更高?看完这篇文章或许对你有所帮助。 专家建议所有买家，在看房前，先能回答或明确以下几个问题： 第一， 购房预算多少? 第二， 购房的用途? 第三， 资金是否到位? 第四， 是否需要贷款? 我最常碰到的问题是，“我的朋友在北卡州只花了十多万美金买了二卧的全新公寓，在曼哈顿我用50万能不能买到全新的二卧公寓?” 我也想啊，但曼哈顿就是曼哈顿，它和北卡州根本没有可比性。在曼哈顿如果你的预算只有50-60万，基本上只能买到二手Studio，面积大约在450平方尺左右，而且选择不多。如果预算在100万上下，可购买较好较大的Studio或一卧一厅的公寓。 对于买房的目的，许多人带着复杂的情绪，因为看到周边很多朋友都来纽约买房，因此自己也想买一套。当我询问一些客户买曼哈顿公寓做什么用时，八成的人这样回答：“先拿去出租，等到2、3年后也许自己住啦。” 对这样的回答，经纪最是头痛，因为出租和自住是两个不同的思考方式，很难找到一个十全十美，既满足个人喜好，又是很好投资用途的房产。 如果资金还没有转到美国的账户，不要先急于找经纪四处看房。我建议一方面着手资金的到账问题，一方面先看些资料，了解曼哈顿房产总体情况，甚至自己先各处转转，有个大致切身的感受。   如果需要在美国申请贷款，但没有美国的报税纪录、没有美国收入、没有信用分，现在纽约只有少数贷款机构提供海外购房者贷款。可以咨询经纪，介绍有这类贷款的机构，进行咨询，看是否符合贷款条件，并准备贷款资料。       在曼哈顿买房，要学会看一些数据和名词 除了价格和房产面积以外，CC代表Common Charge就是物业费，RET代表Real Estate Tax就是地税，这两个数都是以月为单位。R/B/B=2.5/0/1代表房间数有2.5间，卧室(Bedroom)没有，厕所(Bathroom)1间。PPSF代表每平方尺的价格。WIC代表这个公寓单元有一个走入式的储藏间。W/D代表公寓内有洗衣烘干机。421A Tax代表这个公寓有地税减免。 在曼哈顿购买公寓，究竟应该怎样选择?哪些因素更重要呢? 曼哈顿基本除了北边110街以上的房价还较实惠外，110街以下的曼哈顿大部分社区都是很好出租的社区，各有特点，都能吸引不同的租客。曼哈顿房屋的出租率很高，空置率只有2.3%。因此不怕买的房子租不出去，只要价格合理，租只是时间长短的问题。 选择房产首先还是地点最重要，在曼哈顿好地点的房产就是离地铁站近的地方，大约步行7、8分钟能到地铁站都算不错了。 曼哈顿的建筑房龄相差很大，一些100年的老房子还非常结实，同时很有纽约建筑的特色，像Art Dec建筑, 颇受一些租客的喜爱。只要公寓内的装修比较新，房子的年代不是太大问题。 公寓内的设施多少，也是租客会考虑的因素，一般战后兴建的公寓都有健身房、游泳池等设施，战前的公寓设施比较少。对一些年轻的租客，他们会很看重大楼的公共设施是否齐全。   具体到看房时重点要看哪些东西，这里也有一些技巧： 1. 不要只看面积大小，同样的面积，买2卧室的房子，更好租出去。或是房型很容易改成2卧室的。 2. 除了看面积，要看户型，尽量选择方正的户型，同时不要有多余的浪费空间，尤其走道(Foyer、Gallery)越少越好。 3. 不要太执着方向，老外不太关心东南西北。另外曼哈顿岛的方向不是纯粹的南北向，因此房屋的朝向有时不是十分准确。主要还是看光线是否通透，或是窗外的景色。 4. 选维持费 ( common charges 管理费+ property tax房产税) 低的房子。在曼哈顿，大约一平方尺的维持费是$2-2.5美金，以这个做评判标准，看维持费的高低。 5. 要看有多少个单元在楼里出租，有些楼有太多的出租供应，那你买的房子可能面临很多竞争，需要更多的时间租出去。 6. 买新的Condo, 不仅好租出去，而且房产增值速度也更快。但是适合更有实力的买家。 7. 公寓内是否有洗衣烘干机，会加分。同时厨房的抽油烟机能够将油烟排出室外的，也是很受欢迎。但大部分旧公寓的油烟机都是内循环的，不具备排气的功能。 文章来源：华美优胜海外房产投资 择木纽约置业的所有文章，均为”择木纽约置业“公众号编辑整理或原创，版权归原作者所有。   择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司，提供给您业界领先的买家佣金返利，高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。  ZEMU择木纽约置业秉持为客户争取最大利益为原则，提高工作效率的同时，也专注于为买家们提供更好的客户体验，接将转最大化的收益转嫁给纽约市的购房者。即刻联系择木地产，获取您的独家买房佣金返点！添加客服微信：Zemunyc01

购买预售房，俗称买楼花，由于买主在购买房产时该房子处于未建或修建状态，因而很多方面都存在一定的变数，也因为同样原因令其价格比完工后推出的楼盘要便宜很多。在纽约火热的房产市场中，能争取优惠房价的机会实在不多，因此购买楼花在纽约火爆的房产市场中十分普遍，甚至还有抢楼花的现象。购买还未盖好的预售房，风险比较大，不知能否一定盖好，也不知何时可盖好，更不用说何时能获准入住了。此外，买家还无法预见房子建成的品质好坏，也难以确定未来房产市场走势及未来的贷款利率等，甚至还可能存在如：面积与计划书中有误差、建筑材料的变换、规划设计的更改等未知之数，所以有意愿购买预售房的人士应特别注意。 注意事项新盖的房子是预售屋还是现房，以房屋是否已取得使用执照（俗称入伙纸或C/O）为准，尚未取得，就是预售，已经取得，就是现房。以下是谈天行律师总结的购买预售屋应注意事项：1.签约金一定要押在律师处，不可为开发商取用。2.必须在契约中定下房子盖好，取得使用执照的最后限期，过期则买方有权取消契约，取回订金。3.需贷款购买预售屋者，应明定在房子取得临时C/O之后才贷款，如在那之后两个月内贷不到款，买方有权撤销契约，取回订金。4.如房子还没完全盖好，房子要盖成什么样、里面有什么东西等，要附清楚说明于契约内。5.预售屋只能向信誉且有实力的开发商买，一定要先打听清楚开发商的实力，以免买到阑尾楼6.现在新盖的公寓必须已预售掉70%才能贷款，用贷款买预售屋，比较不现实。需贷款买房，还是买现房较好。 购买预售房应首先了解开发商是否拿到政府的销售许可证，可从该项目的销售计划书中所列明的建筑结构、房屋尺寸大小、平面图、公共费用、管理公司、建筑材料家具品牌等细节增加对该预售房的认识，做好各方面的了解才能令您的投资更有保障。更多详细置业信息，欢迎联系纽约择木地产。    （信息来自：侨报网）择木地产是纽约一家线上房地产经纪公司，提供给您业界领先的买家佣金返利，高达成交价的2%---纽约最高的佣金返利。 ZEMU择木纽约置业秉持为客户争取最大利益为原则，提高工作效率的同时，也专注于为买家们提供更好的客户体验，接将转最大化的收益转嫁给纽约市的购房者。即刻联系择木地产，获取您的独家买房佣金返点！添加客服微信：zemunyc01